El valor de referencia de un inmueble lo establece la Dirección General del Catastro, a partir de un análisis de los precios de todas las compraventas que se llevan a cabo ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad y en atención a los datos que aparezcan sobre el bien en el Catastro Inmobiliario.
Este valor no podrá superar al valor de mercado y para ello se aplica un factor de minoración en su determinación. Los valores de referencia individualizados están disponibles en la Sede Electrónica del Catastro desde el 1 de enero de 2022 y en la misma los titulares catastrales también pueden conocer los elementos que se han aplicado en la determinación individualizada de dicho valor.
No debemos olvidar que el valor catastral y el de referencia no son coincidentes. En efecto, el primero se actualiza a través de las leyes de Presupuestos Generales del Estado; sirve de base imponible para el IBI; es un dato privado y su revisión se produce mediante procedimientos de valoración colectiva.
Por el contrario, el de referencia se calcula cada año; sirve de base imponible a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPYAJD), y de Sucesiones y Donaciones (ISD) y es de dominio público, según hemos visto anteriormente.
Por lo tanto, si realizamos la transmisión de un inmueble que esté sujeta a uno de estos impuestos, su valor de referencia será la base imponible del impuesto correspondiente.
Pero, ¿qué sucede si la compraventa del bien se lleva a cabo por un precio inferior al valor de referencia? ¿la operación puede tributar por el valor de la contraprestación pactada? La respuesta es NO. La base imponible del impuesto será, igualmente, el valor de referencia.
Por si albergamos alguna duda al respecto, la Dirección General de Tributos, en su Consulta Vinculante de 8 de septiembre de 2022 (CV 1921-22), se ha pronunciado sobre ello.
Tras invocar la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (concretamente el art. 10, que regula la base imponible de TPO), así como la Ley del Catastro Inmobiliario (art. 6, que contiene las clases de inmuebles y Disposición Final Tercera, reguladora del Valor de Referencia), establece las siguientes conclusiones:
“Primera: en la transmisión de un inmueble la base imponible está constituida por el valor de referencia, salvo que el precio o contraprestación o el valor declarado sean superiores.
Segunda: si el valor de referencia superase el precio máximo de venta y la consultante entendiese que el valor asignado perjudica sus intereses legítimos, podrá impugnar la autoliquidación y solicitar su rectificación en los términos establecidos en el artículo 10 del TRLITPAJD, bien entendido que ello no le exime de su obligación de practicar la correspondiente autoliquidación por el valor de referencia.”
Si no estamos conformes con el valor finalmente considerado por la administración el procedimiento pasa por impugnar el valor de referencia y para ello debemos solicitar una tasación del bien inmueble a una sociedad tasadora homologada por el Registro del Banco de España.
Si el valor de tasación resulta inferior al valor de referencia establecido, se debe liquidar el impuesto declarando el valor de referencia y como en la Sede del Catastro no es susceptible de impugnación directa, tendremos que, posteriormente a haberlo abonado, instar un procedimiento de rectificación de la autoliquidación ante la Agencia Tributaria correspondiente, aportando la tasación y solicitando la devolución de ingresos indebidos.
Esta forma de proceder, si bien comporta el adelanto de tributación por parte del sujeto pasivo, evita la posibilidad de imposición de sanción por parte de la Administración Tributaria.
En la tramitación del procedimiento, la Administración Tributaria solicita un informe preceptivo y vinculante a la Dirección General del Catastro, remitiendo la tasación aportada por el contribuyente.
Esta solicitud es tramitada en sede de la Dirección General del Catastro como un Recurso de Reposición, que es resuelto favorablemente cuando el valor de la tasación difiere del valor de referencia fijado, procediendo la Dirección General del Catastro a rectificar el citado valor adecuándolo al valor de mercado acreditado mediante la tasación.
Con la comunicación de la corrección del valor de referencia, la Administración tributaria procede a estimar la solicitud de rectificación de la autoliquidación, procediendo a la devolución de los importes indebidamente ingresados por el contribuyente.
En cualquier caso, siempre se podrá solicitar una segunda pericial conforme a lo dispuesto en el artículo 135 de la LGT, a fin de que se lleve a cabo una retasación de la vivienda, valorando las circunstancias en las que ésta fue adquirida.
En definitiva, si la compraventa se realiza por precio inferior al valor de referencia tributaremos por este valor y si no estamos de acuerdo tendremos que recurrir .
