En Sentencia de fecha 10 de mayo de 2019, la Sala Primera del Tribunal Supremo ha estimado la validez de una cláusula convenida en un contrato de exclusividad inmobiliaria entre una agencia y un consumidor.
Para comprender la controversia suscitada en dicha resolución debemos acudir a los antecedentes fácticos del caso.
En el contrato de intermediación inmobiliaria, las partes pactaron lo siguiente:
Que el propietario encomendaba la gestión de venta en exclusiva a la inmobiliaria durante un periodo de 6 meses, prorrogables tácitamente por periodos de igual duración (salvo renuncia expresa de las partes con un preaviso de 15 días de antelación), comprometiéndose a no vender el inmueble por su cuenta o por mediación de un tercero hasta la finalización del plazo convenido.
Que en caso de incumplimiento del anterior compromiso, el propietario debería abonar igualmente a la agencia los honorarios pactados en concepto de compensación por los gastos y perjuicios ocasionados.
Llegada la fecha de seis meses inicialmente prevista, el contrato d’exclusividad inmobiliaria se prorrogó tácitamente durante otros seis meses, resultando acreditado que durante este periodo se perfeccionó el contrato de compraventa del inmueble, lo que fue comunicado a la agencia por el propio propietario, si bien este se negó al pago de los honorarios pactados.
La agencia interpuso demanda contra el propietario en reclamación de los referidos honorarios, que fue desestimada por el juzgado de primera instancia al apreciar la nulidad, por abusiva, de la cláusula de exclusividad. No obstante, en méritos del recurso de apelación interpuesto por la demandante, la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Santander revocó la sentencia de instancia, condenando al demandado al pago de los honorarios convenidos, estimando la validez de la referida cláusula.
Mediante el recurso de casación formulado por el propietario, éste interesó que se le absolviera de la condena al pago de los honorarios, reiterando que la cláusula debía reputarse nula de conformidad con la normativa tuitiva de los consumidores y usuarios, existiendo jurisprudencia contradictoria de las audiencias provinciales al respecto, lo que justificaba el interés casacional del recurso (en este sentido, en la propia sentencia recurrida se señalaba el hecho de que algunas audiencias provinciales estaban declarando tales cláusulas nulas por abusivas).
En concreto, el demandado solicitaba la estimación de nulidad de la cláusula con base en el art. 80 y el 85.6 del Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (TRLGDCU) aprobado mediante el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.
De conformidad con los referidos preceptos, en los contratos suscritos con consumidores las cláusulas no negociadas individualmente deberán reunir los requisitos de (i) concreción, claridad y sencillez en la redacción, (ii) accesibilidad y legibilidad y (iii) buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, lo que en todo caso excluye la utilización de cláusulas abusivas.
Asimismo, el art. 85.6 del TRLGDCU dispone que en todo caso se considerarán abusivas “Las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones”.
La Sala Primera del Tribunal Supremo desestima el recurso interpuesto, refrendando la interpretación realizada por la sentencia recurrida para ratificar la validez de la cláusula, que se basa en los siguientes motivos:
La posibilidad de pactar cláusulas de exclusividad en los contratos de mediación ha sido reconocida de forma pacífica por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, hallándose amparada por el principio de autonomía de la voluntad de los contratantes.
La cláusula en cuestión es clara y comprensible y no es contraria a la buena fe ni genera un desequilibrio entre las obligaciones de las partes. Además, tampoco supone una imposición de una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor que no cumpla sus obligaciones.
Y ello por cuanto la agencia se comprometió a desarrollar amplios medios de publicidad y el propietario era libre de obviar el pacto de exclusividad acudiendo a otro intermediario que no contratara bajo dicho régimen.
Asimismo, la cláusula penal no infringe los requisitos del art. 80 del TRLGDCU, pues no impide que el propietario venda su inmueble sin el apoyo de la agencia, sino que si así lo hace durante el periodo de tiempo determinado en que se pacta la exclusiva, incumple el compromiso asumido, vulnerando el principio de buena fe contractual ya que genera un evidente perjuicio al intermediario, no sólo por las ganancias dejadas de obtener a título de honorarios, sino por la falta de compensación de los gastos de inversión y medios desplegados. contrato exclusividad inmobiliaria
En este sentido la cláusula penal prevista para el caso de incumplimiento del pacto de exclusividad (incumplimiento que al ser total impedía la moderación de la cláusula) compensaba la dedicación del agente quien, durante dicho periodo desplegó su actividad promocional, dedicando su estructura empresarial, así como unos medios humanos y materiales puestos al servicio del propietario para el cumplimiento del encargo.
Por consiguiente, la Sala desestima el recurso de casación y corrobora la validez del pacto de exclusividad con base en los motivos que se acaban de exponer.
Ahora bien, a pesar de que el Tribunal Supremo no hace expresa referencia a ello como fundamento que justifique la validez de la cláusula, lo cierto es que no puede pasarse por alto un determinado hecho que se dio en el caso enjuiciado y al que se alude ampliamente en el previo fundamento de derecho de la sentencia comentada (por remisión a lo declarado en la sentencia recurrida), consistente en que el demandado se benefició de forma directa y concluyente de la gestión de la agencia para la conclusión del contrato de compraventa, al conocer al comprador mediante la publicidad desplegada por aquella.
Aunque a priori resultaría irrelevante el hecho de que la compraventa se hubiera perfeccionado o no gracias a los medios dedicados por la agencia (ya que el hecho que determina la aplicación de la cláusula penal es la perfección de la compraventa, por cuenta del propietario o por mediación de un tercero, durante el periodo de exclusividad pactado), tal extremo tiene posiblemente mayor peso de lo que parece, dado que coadyuva a la estimación de la validez del pacto de exclusividad en el sentido de que no genera un desequilibrio importante entre las prestaciones de las partes en perjuicio del consumidor.
Así, el hecho de que el propietario vendiera el inmueble gracias a la gestión de la agencia hace prueba de los importantes medios de publicidad que esta se obligó a desplegar y que justifican el equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes.
A la vista de todo lo anterior, para que pueda apreciarse la validez de tales cláusulas de exclusividad será necesario, cuando menos: (i) su redacción concreta, clara y sencilla, de forma legible y comprensible para el consumidor, (ii) que la exclusividad se pacte durante un periodo de tiempo determinado y (iii) que, a su vez, el mediador se obligue a dedicar su estructura empresarial y poner al servicio del propietario amplios medios humanos y materiales, de forma tal que exista un justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, esto es, que resulte una práctica proporcional y adecuada a la finalidad jurídica y económica del contrato de mediación.
Y es que no puede olvidarse, tal y como recoge la Sentencia de la Audiencia Provincial de las Palmas de fecha 31 de marzo de 2014, que cuando el contrato de mediación incluye pacto de exclusividad el agente se compromete a realizar un mayor esfuerzo promocional a fin de asegurarse, durante un tiempo razonable, que tal esfuerzo, con la consiguiente dedicación de sus recursos (gastos, tiempo, medios empresariales, publicidad, contactos realizados, etc.) va a serle compensado si se perfecciona el contrato de compraventa durante dicho periodo. De igual modo, a la hora de pactar o no el compromiso de exclusividad, el comitente valora dicho mayor esfuerzo promocional que desplegará el agente durante ese determinado plazo y, por lo tanto, la mayor probabilidad de lograr la venta del inmueble.
