El 18 de septiembre de 2020 se dictó en Cataluña la Ley 11/2020, de mesures de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, que fijó un tope máximo a las rentas de alquiler, con el fin de garantizar el derecho de acceso a una vivienda digna y adecuada (art. 47 CE), y con el objetivo de contener la espiral alcista de los alquileres en la mayoría de municipios de Cataluña (en especial, en Barcelona) fijando unos índices de referencia basados en datos históricos en la renta de los alquileres, publicados en el portal de la Agencia de la Vivienda de Cataluña.
Para los contratos de arrendamiento para uso de vivienda que se celebrasen tras la entrada en vigor de la citada norma, a salvo determinadas excepciones relacionadas con los ingresos del propio arrendador, y para un número muy amplio de municipios y, en su caso, de distritos (caso de Barcelona), la renta a convenir entre arrendador y arrendatario no podría superar el “índice de referencia” (xx euros/m2 de superficie útil del inmueble), publicado oficialmente. La propia norma contemplaba sanciones importantes a los arrendadores que superasen el citado índice.
Esta Ley de contención de rentas es muy similar a la ley de congelación de alquileres de viviendas de Berlín aprobada en febrero del mismo año, que el Tribunal Constitucional de Alemania declaró inconstitucional porque la materia es de competencia exclusiva federal y los länder (estados federados) sólo pueden legislar si el Gobierno federal no hace uso de su competencia legislativa.
En consonancia con el argumento alemán, nuestro Tribunal Constitucional, el 10 de marzo de 2022, declaró también la inconstitucionalidad de la Ley catalana 11/2020, de 18 de septiembre, en cuanto impone una limitación de renta de los alquileres por entrar a regular materia reservada en exclusiva al Estado.
La «originalidad» de la citada ley, como la ley de congelación de alquileres de Berlín, consistía en la incorporación de dos precios en el contrato. Uno marcado por el tope que marca la ley, y otro pactado -el de mercado- entre ambas partes. De esta forma, los propietarios se reservaban el derecho de subir los precios en caso de que el Tribunal Constitucional tumbase la normativa, como finalmente ocurrió.
Los efectos de la declaración de inconstitucionalidad se proyectan pro futuro o ex nunc, de modo que no afectan a las relaciones jurídicas contractuales generadas al amparo de la normativa limitadora de las rentas. Es decir, paradójicamente, solo aquellos arrendadores que hubieran sido “sancionados ejemplarmente” por haber vulnerado la citada norma y hubiesen recurrido la sanción podrían pedir la anulación de la misma y reclamar, además, a la Administración que les resarciese patrimonialmente en su integridad por la diferencia de renta que se hubiesen visto obligados a reducir a resultas de una norma declarada inconstitucional. El perjuicio a resarcir se podría perfectamente calcular de antemano.
Para aquellos contratos con «cláusula berlinesa», esto es, contratos actualmente vigentes con prórrogas legales que pueden extender su vigencia hasta 2025 o 2027 (según se trate arrendador persona física o jurídica), la autonomía de la voluntad era y es impecable, por lo que la advertencia expresa de las consecuencias económicas concretas y exactas derivadas de la estimación del recurso de inconstitucionalidad (la fijación de antemano de la renta a percibir una vez eliminada la limitación) subsiste y en línea con ello el Juzgado de Primera Instancia número 55 de Barcelona acaba de sentenciar solo hace unos días a favor de la validez y la aplicación de la medida pactada por las partes en la citada cláusula, y aunque se trata de una sentencia de primera instancia y, por tanto, no sienta jurisprudencia y puede ser recurrida, alumbra el criterio a seguir.
