El usufructo sobre un bien inmueble es el derecho real que tiene una persona, denominada usufructuario, a disfrutar de un inmueble que no es de su propiedad, siendo el titular del bien otra persona llamada nudo propietario. El usufructuario puede disfrutar el bien sin ser el propietario y, además, puede percibir las rentas que se generen del mismo. El usufructo puede ser vitalicio, que es aquel que termina cuando se extingue la vida de la persona a quien le ha sido concedido, es decir, desde que recibe el usufructo hasta su fallecimiento o bien, puede ser temporal, que es aquel cuya duración está establecida desde el momento de su concesión hasta un momento determinado.
Por el contrario, la nuda propiedad la ostenta aquel que es titular dominical del inmueble sobre el que pesa la limitación de no poder gozar y disfrutar de él hasta que no finalice o se extinga el usufructo, momento en el cual se convertirá en pleno titular dominical del bien inmueble.
El usufructuario de un bien inmueble tiene el uso y disfrute del mismo y aun que no puede transmitir el inmueble ni gravarlo con una hipoteca, pues no es el titular dominical, al ser titular del uso y disfrute, sí podrá arrendar el inmueble sin tener que contar con el consentimiento del nudo propietario y hacer suyas las rentas que reciba por el alquiler.
Si hablamos de arrendamiento de vivienda, nos dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 13.2, que cuando fallece el usufructuario termina el contrato de arrendamiento.
El artículo 13.2 aplicado a arrendamientos de vivienda habitual, dice: Los arrendamientos otorgados por usufructuario (…) se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.
Por tanto, cuando fallece el usufructuario, los propietarios pueden exigir al inquilino que les entregue la posesión de la vivienda dado que el contrato de arrendamiento se ha terminado.
El usufructuario actúa a todos los efectos como arrendador frente al inquilino por lo que deberá de hacerse cargo de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. En caso de impago de las rentas, el usufructuario estará legitimado para interponer la demanda correspondiente.
Cuando el titular del contrato de arrendamiento es un usufructuario debemos conocer que en el caso de ser un usufructo temporal el contrato finalizará cuando se extinga ese usufructo, si el contrato de arrendamiento tuviese una duración mayor. En caso de tratarse de un usufructo vitalicio, si fallece el usufructuario encontrándose vigente el contrato de arrendamiento éste podría darse por finalizado aún cuando no haya terminado la duración pactada.
El nudo propietario tendrá que notificar el fallecimiento del usufructuario en un plazo no superior a 15 días pues, en caso contrario, se entenderá renovado el arrendamiento por tácita reconducción.
Por tanto, es importantísimo para los propietarios que quieran recuperar la vivienda enviar un burofax al inquilino, antes de que pasen 15 días desde el fallecimiento del usufructuario-arrendador, notificándole que debe desalojar el inmueble. Si no lo hacen los propietarios perderán la opción de interponer demanda de desahucio por finalización de contrato.
Al firmar un contrato de alquiler con un usufructuario, al inquilino le conviene que este contrato lo firme también el nudo propietario y que éste se comprometa a mantener el alquiler tras el fallecimiento del usufructuario.
En el contrato se deberá de indicar que el arrendador actúa como usufructuario pues, en caso contrario, si finalizara el contrato por extinción del usufructo, el arrendatario podría alegar que, conforme a el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, arrendó de buena fe pensando que era el titular del inmueble y, por tanto, el nudo propietario con toda probabilidad tendría que respetar el arriendo hasta su finalización.
