Reforma de la subasta de bienes inmuebles en la Ley orgánica 1/2025.

Una de las reformas más relevantes de las que se llevan a cabo en la Ley de Enjuiciamiento civil es la que afecta a la regulación de la subasta. En el Preámbulo de la Ley Orgánica 1/2025 se destacan los aspectos más notables de las innovaciones que se introducen. Tras referirnos a ellas, nos ocuparemos de las concretas modificaciones realizadas en el texto de la LEC.  Sólo se aplicará a procedimientos iniciados desde su entrada en vigor, es decir, desde el 1 de abril de 2025. Por lo tanto, durante varios años coexistirán ambos procedimientos.

La explicación de la reforma en el Preámbulo de la Ley.

1. En lo que respecta a la subasta judicial electrónica, la norma realiza una reforma que afecta a diferentes aspectos de esta, perfeccionando y agilizando un sistema que, desde su introducción por la Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, ha venido funcionando de una forma muy positiva.
2. Para dar una mayor agilidad a los trámites posteriores a la subasta, nece­sarios para la aprobación del remate, adjudicación y entrega de los bienes, se establece que el inicio del cómputo de los plazos para pago del resto del precio y traslado para mejora de postura, cuando no cubra los porcentajes mínimos, se produzca automáticamente desde la fecha de cierre de la subasta. Esto es posible porque el Portal de Subastas del«Boletín Oficial del Estado» publica siempre el precio ofrecido por el mejor postor, lo que permite conocer el resultado a cualquiera que tenga interés en la subasta.
3. En todo caso, se exige que, al acordarse la subasta, el demandado quede debidamente informado, advirtiéndole de que el inicio de la subasta y su resultado no va a serle notificado personalmente, sino que será facilita­do por el Portal, teniendo la posibilidad de registrarse como usuario y utilizar su sistema de alertas. También se ha recogido la obligación de realizar a la persona demandada no personada un intento de notifica­ción personal del decreto convocando subasta, al objeto de reforzar sus garantías y derechos en el proceso, máxime teniendo en cuenta la gran trascendencia que, desde el punto de vista patrimonial, tiene el acto de subasta. Asimismo, se impone al ejecutante la obligación de informar al órgano judicial del pago de la tasa exigida para la publicación del anuncio de subasta, ya que de ese pago depende el inicio de la subasta.
4. Con ese mismo propósito de agilizar la adjudicación en las subastas de inmuebles, se acorta a veinte días el plazo para pagar el resto del precio. El anterior plazo de cuarenta días ralentizaba en exceso el trámite y la devolución de depósitos a los postores que reservaron postura. A los mismos efectos, se suprime la necesidad de practicar la liquidación del crédito del ejecutante cuando el precio que ha ofrecido no sea superior al principal reclamado.
5. Para facilitar la competencia dentro de la subasta y la mejora del precio final, se ha establecido que, si el ejecutante tiene interés en adquirir el bien, debe incorporarse a ella como un licitador más y sometido a las mismas reglas. Esto supone que va a poder hacer pujas, aunque no intervengan otros postores, y que no va a poder mejorar el precio una vez finalizada la subasta. En la misma línea, se prevén las consecuencias económicas que tiene para el ejecutante no pagar la diferencia entre su crédito y el precio que hubiera ofrecido para adquirir el bien subastado, y se hace de un modo análogo al regulado para los demás postores cuando son éstos los que no pagan el precio ofrecido en la subasta. Se va a descontar de su crédito la misma cantidad que hubieran tenido que depositar los demás postores, y se celebrará nueva subasta, si fuera necesaria.
6. Se sigue reconociendo a la persona demandada su derecho a mejorar el precio ofrecido por el mejor postor, como última posibilidad de: evitar que: sus bienes sean adjudicados a un tercero. Se le permite presentar a cualquier persona que mejore el precio ofrecido en la subasta cuando no supere los porcentajes mínimos necesarios para aprobar inmediatamente el remate.
7. Con respecto a los bienes inmuebles, se ha efectuado una reducción del por­centaje mínimo de mejora exigido a la persona demandada, hasta ahora establecido en el 70 por 100 del valor de subasta, que queda fijado en el 60 por 100, ya que se considera más adecuado a las circunstancias Además, si el precio ofrecido en la subasta, aun siendo inferior a ese porcentaje, cubre la cantidad reclamada por todos los conceptos, la mejora podría ser por un solo céntimo. Esto obligará a los postores a elevar el importe de sus pujas, ofreciendo cantidades más ajustadas al valor real de los bienes. Debe tenerse en cuenta que, al ser publicado el precio final, aumenta la probabilidad de que eI deudor pueda valerse de otras personas que se ofrezcan a mejorar el precio de la subasta. La reforma también establece la forma y requisitos con que la mejora ha de ser llevada a efecto, hasta hoy no contemplados.
8. Se ha considerado necesario unificar los efectos derivados de la subasta con postores y de la subasta desierta. Esto significa que los bienes no se van a adjudicar de modo distinto dependiendo de si la subasta ha tenido postores o ha resultado desierta. Otra consecuencia de la nueva regulación es que, si no hubiera habido pujas en la subasta, el ejecutante no podrá solicitar después la adjudicación de los bienes, y se procederá, a instancia del ejecutado, al alzamiento del embargo.
9. Un supuesto de especial trascendencia es el referido a la subasta de la vivienda habitual del deudor. Con la nueva regulación, no se va a adjudicar por debajo del 70 por l 00 de su valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, en cuyo caso no se podrá aprobar el remate de la vivienda por menos del 60 por l 00 de ese valor.
10. En relación con el importe mínimo por el que puede aprobarse el remate o la adjudicación del bien, en relación con los inmuebles, se ha establecido un mínimo del 50 por 100 de su valor, con la particularidad de que, si la cantidad adeudada por todos los conceptos fuera inferior, se aprobaría siempre que cubra el 40 por 100 del valor de subasta. Si la cantidad adeudada fuera inferior a este porcentaje, la aprobación del remate o adjudicación exigiría, en todo caso, la decisión favorable del letrado o letrada de la Administración de Justicia, previa audiencia de las partes. De este modo, se evita que por deudas de escasa cuantía se tengan que adjudicar obligatoriamente un­ muebles de un valor muy superior, como ha ocurrido hasta la fecha.
11. Se ha considerado conveniente elevar hasta el 20 por ciento del valor de subasta el depósito que ha de constituirse para participar en ella, con un mínimo de mil euros, con el fin de penalizar adecuadamente el incum­plimiento del compromiso de pago del precio. No obstante, se permite al letrado o letrada de la Administración de Justicia, atendiendo a las circunstancias concurrentes, modificar dichos importes. También se impone al postor la necesidad de indicar en el mismo momento de participar en la subasta, si lo hace en nombre propio o de una o varias personas representadas, y se sanciona la falta de acreditación de la representación con la pérdida del depósito efectuado.
12. En relación con la cesión de remate, el derecho se sigue reconociendo al ejecutante y acreedores posteriores por el hecho de participar en la subasta, sin que tengan que realizar manifestación expresa al respecto. Se sustituye la comparecencia de cesión de remate por un escrito firmado por cedente y cesionario, y se establece el plazo concreto en el que puede verificarse.
13.  La reforma suprime la posibilidad de realizar la propuesta de pago aplazado por no adaptarse al sistema de subastas electrónicas, basado en pujas incondicionadas y por importes concretos, a lo que se añade la complejidad de su tramitación y el hecho, de que, en la práctica, esas propuestas en nada han beneficiado a las propias partes de la ejecución, pudiendo servir de cobertura a conductas fraudulentas y entorpecedoras de la propia subasta.
14. También se concreta la importante obligación que tiene el letrado o la letrada de1a Administración de Justicia de devolver en cuanto sea posible, los depósitos a los postores que han reservado su puja. El sistema de subastas con reserva de postura previsto en la ley solo puede funcionar adecuadamente si los postores participantes realizan esa reserva. Como la reserva implica la retención del depósito del postor hasta el pago del precio, toda demora en su devolución desanima a realizar nuevas reservas. Puede haber muchos postores interesados en adquirir el bien, pero que no reserven postura. Su puja no es tenida en cuenta ante la falta de pago del primer postor, pudiendo adjudicarse el bien a otro por debajo del precio que ofrecieron. Esto ha de evitarse si se pretende obtener el mejor precio en la subasta.
15. En esa línea, y en lo que respecta a la quiebra de la subasta, tras el impago del primer postor con reserva, se agiliza la devolución de depósitos, ya que solo va a tener efecto la reserva del siguiente postor. Tras el impago del primer postor, se podrán devolver inmediatamente los depósitos del resto de postores que ha reservado su puja. Esto es posible porque si el segundo postor tampoco pagara el precio ofrecido ya no se tendrían en cuenta las siguientes posturas y habría de procederse inmediatamente a la celebración de nueva subasta. Si se produjera ese segundo impago, ya se habría aplicado a los fines de la ejecución el importe de los depósitos de esos dos postores, que ascendería al 40 por 100 del valor de subasta, lo que constituirá una importante herramienta disuasoria para quienes quieran manipular el precio final. Con la regulación actual, este trámite puede prolongarse mientras haya sucesivos impagos y otros postores con reserva, cuyos precios serían, a su vez, mucho más bajos. Por ello, se considera mejor para los fines de la ejecución dar la posibilidad a los postores de volver a pujar por precios más altos en una nueva subasta.
16. En definitiva, con estas modificaciones, la subasta pasa a convertirse verdaderamente en el elemento nuclear del proceso de realización del bien objeto del apremio, dentro del cual la parte ejecutante y las demás personas interesadas deben realizar todas sus ofertas. Para ello dispo­nen del Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, capaz de garantizar las máximas seguridad y confidencialidad, indispensables para lograr el mejor resultado posible. Con ello se está protegiendo también a otros acreedores igualmente interesados en el éxito de la subasta, entre los que se encuentran las Administraciones públicas, cuyas posibilidades de recobro de sus créditos dependen casi exclusivamente de la existencia de un posible sobrante.
17. Como responsable de la subasta, se reconocen plenas facultades al letrado o la letrada de la Administración de Justicia para disponer de toda la información que le permita comprobar la regularidad de la subasta. En este sentido, el Tribunal Constitucional, en su sentencia 34/2020, de 24 de febrero, crea doctrina en cuanto a las posibles vulneraciones del derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión que se pueden producir por el incumplimiento de las garantías de la subasta electrónica. Reconoce la centralidad que posee ese cauce de realización forzosa de bienes muebles e inmuebles en los procedimien­tos ejecutivos y el rigor con que han de ser observados los requisitos legales y de publicidad respecto a todos los datos y circunstancias que sean relevantes para el mejor resultado de la subasta, cuyo incumpli­miento es susceptible de dejar en situación de indefensión a la parte demandada. Ahondando en esa doctrina, corresponde al letrado o la letrada de la Administración de Justicia ser el garante de ese derecho. Por eso, en el caso de que compruebe que no se han cumplido las condiciones que garantizan que la subasta se celebre con la máxima publicidad, seguridad, confidencialidad y disponibilidad, o si considera que no han sido respetados los derechos de los postores, tendría que dar cuenta al tribunal para que, en su caso, la deje sin efecto.