El derecho de adquisición preferente está regulado por el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
Artículo 25.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Se establece los siguientes requisitos y condiciones:
Derecho de tanteo
El arrendatario puede ejercer el derecho de tanteo sobre la vivienda dentro de los 30 días naturales a partir de ser notificado en forma fehaciente de la decisión de vender la finca arrendada, precio y condiciones de venta.
Los efectos de la notificación caducan a los 180 días.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
Artículo 25.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Derecho de retracto
Si no fue notificado, se hubiera omitido cualquier requisito o el precio resultase inferior o en condiciones menos onerosas que las iniciales, puede ejercer el derecho de retracto, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1518 del Código Civil.
El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:
1.º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
2.º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
El plazo es de 30 días a partir de la notificación mediante entrega de copia de la escritura o el documento por el cual se formalizó la venta.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
Artículo 25.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Preferencia
Los derechos de tanteo y retracto tienen preferencia sobre otro derecho similar, excepto el del copropietario o quien figure inscrito en el Registro de la Propiedad al momento de celebrarse el contrato de arrendamiento.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
Artículo 25.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Integridad
Los derechos de preferencia deben ajustarse a las condiciones de venta. Por ejemplo, si la venta incluye los objetos, muebles y accesorios, los derechos de tanteo o retracto no pueden ejercerse solo sobre la vivienda.
6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
Artículo 25.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Inscripción
Para inscribir el título de venta de una vivienda arrendada, el propietario o quien figure inscrito debe justificarque se ha permitido al arrendatario ejercer sus derechos.
5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
Artículo 25.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Renuncia
El contrato de arriendo puede incluir una cláusula de renuncia al ejercicio del derecho de adquisición preferente.
En este caso, si el propietario tiene intenciones de vender la vivienda, debe comunicarlo al arrendatario con una antelación mínima de 30 días a la fecha de la formalización de la operación.
8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
Artículo 25.8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Sin embargo, se debe tener en cuenta lo expresado en el apartado anterior respecto de su validez.
