En los últimos años, debido al cierre del grifo de las hipotecas concedidas por los bancos, muchas personas, verdaderamente angustiadas por la falta de liquidez derivada de la crisis económica, se han visto obligadas a recurrir a la formalización de hipotecas de capital privado, esto es, préstamos otorgados por prestamistas privados, alternativos a la banca tradicional.
Estos préstamos “entre particulares” frecuentemente obvian la obligatoriedad legal de conceder préstamos de forma responsable además de tener un interés ordinario usurario, esto es, notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso, o el prestatario realmente no recibe toda la cantidad que dice el contrato de préstamo que le entrega el prestamista (consiguiendo así enmascarar el verdadero tipo de interés aplicado que, de esta forma, resulta usurario).
En estos casos se debe solicitar al Juzgado la declaración de nulidad -por el carácter usurario del tipo de interés ordinario- del crédito, lo que conllevará que el prestatario-deudor solo deba entregar al prestamista-acreedor la suma que realmente recibió, sin intereses de ninguna clase; y si ya hubiera satisfecho parte de aquella suma y/o parte de los intereses vencidos, el prestamista deberá devolverle lo que, tomando en cuenta el total de lo percibido, exceda del capital prestado.
Si además el préstamo hipotecario tiene incorporada una comisión de apertura que en realidad no ha significado la retribución de ningún servicio, también puede ser declarada nula, lo que hará que el capital principal que haya de devolverse también sea reducido en esa cantidad.
Si el contrato es declarado nulo, nulas serán también la ejecución y la inscripción registral de la hipoteca.
En resumen, la nulidad del préstamo por usurario da lugar, porque así lo dice la Ley de Represión de la Usura, a que el prestatario deba reembolsar únicamente al prestamista el capital prestado, sin intereses, comisiones, ni gastos, y a que el prestamista deba reembolsarle todo lo que cobró por encima de tal importe, incluyendo las costas del procedimiento de ejecución hipotecaria, más el interés legal desde la interpelación.
Por último, aunque lo más común es que estos hechos se resuelvan en la vía civil mediante una demanda por usura contra el acreedor, en algunos casos cabría plantear la vía penal si se considera que ha existido estafa (en algunos casos, concurre también apropiación indebida, asociación ilícita, blanqueo de capitales…).
La estafa radica tanto en el engaño bastante y suficiente para hacer creer al deudor que le prestan dinero a un interés inferior al aplicado realmente, como en el aprovechamiento de las circunstancias de necesidad económica del deudor que le llevan a aceptar negocios jurídicos simulados (compraventa con pacto de retro, compraventa con arrendamiento y opción de compra …) que enmascaran en realidad la verdadera finalidad del negocio: quedarse con las propiedades del deudor.
Las últimas sentencias y los cambios en la Ley Hipotecaria aconsejan revisar las condiciones de este tipo de préstamos firmados en los últimos años.
En De Trinidad & Asociados Abogados somos especialistas en esta materia. Llámanos y estudiaremos tu caso.
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