Una derrama es una contribución extraordinaria que han de abonar los propietarios de una Comunidad de Propietarios para hacer frente a un gasto puntual que no se puede cubrir con la cuota ordinaria de la comunidad.
La derrama debe de ser aprobada en la Junta de Propietarios. Ahora bien ¿quién tiene que pagar una derrama aprobada antes de la compraventa, el vendedor o el comprador?.
Si hay una derrama pendiente en el momento de la compraventa, ¿quién la paga?
Las derramas las debe abonar la persona que es propietaria en el momento en que se tiene que realizar el pago. Así pues, si se vende un inmueble y existe una derrama que se aprobó anteriormente, y que aún se tiene que pagar, correrá a cargo del comprador, al ser el nuevo propietario.
El comprador no puede alegar que él no ha aprobado la derrama, ya que legalmente, es su obligación pagarla; de todas formas, conforme al artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal: “Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras”.
¿Y si es una derrama que se está pagando al hacer la compraventa?
La regla es la misma que hemos apuntado en el apartado anterior: tendrá que abonar la derrama quien sea el propietario en cada momento. Por lo tanto, si hay una derrama que se ha empezado a pagar antes de la compraventa y que se sigue pagando después, hasta la firma de la escritura se hará cargo el vendedor, y después el comprador.
¿Cómo se puede saber si un inmueble tiene derramas pendientes?
Para saber si existen derramas pendientes, lo mejor es solicitar un certificado al administrador de fincas que gestiona la comunidad, o bien al secretario o al presidente.
Este documento debe indicar no solo si existen derramas pendientes de abono, sino también a qué concepto corresponden, cuáles son los importes a pagar y cuándo se tendrán que realizar los pagos, si está ya acordado.
Otro aspecto importante es consultar si existe la posibilidad de que se aprueben otras derramas próximamente, porque se estén debatiendo ciertas mejoras en el edificio.
De igual modo, resulta de vital importancia asegurarse de que el inmueble no tiene deudas con la comunidad, ya que, de ser así, la situación afectaría también al comprador.
¿Se puede reclamar si el inmueble tiene derramas pendientes?
En caso de comprar un inmueble con derramas pendientes, si esto se ha ocultado, se puede reclamar por vicios ocultos, en un plazo de 6 meses. Se hará por los trámites del juicio verbal si la cuantía reclamada es inferior a 15.000 euros o del juicio ordinario si supera dicha cantidad.
También es posible reclamar por aliud pro alio (es decir, por haberse entregado algo diferente a lo acordado). Las dos acciones son compatibles, aunque el plazo de reclamación en este otro caso asciende a los 5 años.
Traducido del latín como “una cosa por otra”, en esencia, la doctrina jurisprudencial del aliud pro alio tiene lugar cuando el vendedor entrega una cosa diferente de la debida, existiendo pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del contratante, al ser inadecuado el objeto para el fin a que se le destina.
Esta doctrina se desarrolla a partir del art. 1.166 CC, que establece que «el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida«; por tanto, identificada la cosa debida, no es posible, sin un acuerdo entre las partes, cambiarla, porque el cambio unilateral por parte del deudor determina el incumplimiento de la obligación.
Esta doctrina jurisprudencial puede ser reflejada en una doble vertiente, diferenciando los casos en los que se entrega una cosa distinta de la pactada, de aquellos otros en los que el cumplimiento no es posible por inhabilidad del objeto, que tiene lugar cuando la cosa que se entrega es absolutamente inútil para el final al que se la destina.
El contratante que sufre un caso de aliud pro alio puede acudir a la protección dispensada en los arts. 1.101 y 1.124 CC.
El primer precepto (1.101 CC) regula la acción de indemnización procedente del incumplimiento imputable de una obligación, que persigue reequilibrar la economía del acreedor tras el daño patrimonial sufrido por causa del incumplimiento.
Los requisitos necesarios para que el art. 1.101 sea aplicable son:
La preexistencia de una obligación.
Su incumplimiento debido a culpa o negligencia o falta de diligencia del demandado no a caso fortuito o causa mayor.
La realidad de los perjuicios.
Nexo causal eficiente entre aquella conducta y los daños producidos.
Por su parte, el art. 1.124 CC se refiere a la acción resolutoria. La doctrina jurisprudencial consolidada ha precisado que para que surja esta facultad se requiere el concurso de los requisitos siguientes:
La exigencia de un vínculo contractual recíproco y exigible.
El incumplimiento grave por una de las partes.
Que la otra parte no haya inobservado lo que le corresponde.
La aplicación de este régimen jurídico comporta importantes consecuencias jurídicas que afectan fundamentalmente al plazo prescriptivo, ya que cuando se está en presencia de entrega diversa o aliud pro alio no es aplicable el plazo semestral previsto en el art. 1.490 CC para los vicios ocultos, sino el genérico del art. 1.964 CC. Se debe tener en cuenta que dicho plazo estaba fijado anteriormente en quince años, si bien, tras la reforma del citado artículo por la Ley 42/2015, a partir del 7 de octubre de 2015, ha quedado establecido en cinco años.
