La responsabilidad hipotecaria en cuanto a intereses de demora suele estar pactado de la siguiente
manera: por un lado, aplicando el interés de demora pactado sobre un periodo temporal delimitado,
y por otro, especificando un tipo máximo.
El tipo máximo únicamente aplica si, el interés de demora pactado sobre un periodo temporal delimitado, es superior a lo que resulte de aplicar el tipo máximo.
A la hora de cuantificar que cubre la responsabilidad hipotecaria respecto de la partida intereses de
demora, es muy importante verificar en cual de ambas posibilidades nos encontramos.
Para ello es importante distinguir entre, los intereses de demora del préstamo que debe hacer frente
el deudor, y aquellos a los que se extiende la garantía hipotecaria.
En la práctica procesal, a la hora de cuantificar el tipo de interés de demora afecto a la responsabilidad hipotecaria, de manera automática suele aplicarse el tipo máximo pactado.
Para la cuantificación hay que tener siempre presente el artículo 1281 del Código Civil.
En el cálculo del interés de demora incluido dentro de la responsabilidad hipotecaria, hay que estar a
la demora pactada y plazo estipulado, y el límite máximo solo opera si lo anterior es superior al límite
máximo.
La clave está en la preposición «HASTA». La preposición es una parte invariable de la oración, y su
finalidad es la de introducir un término. En el supuesto analizado, el importe de la responsabilidad
hipotecaria por interés de demora es el interés de demora pactado durante el plazo temporal
delimitado, y posteriormente viene la preposición «HASTA», que es donde se establece el límite máximo,
que solo opera de manera subsidiaria, y para el supuesto que, aplicando el interés de demora pactado
durante el plazo temporal delimitado, de un resultado superior al límite máximo.
Este cálculo es muy importante hacerlo de manera correcta, ya que cabe la posibilidad que se hayan
devengado más intereses de demora que los cubiertos por la responsabilidad hipotecaria, y en ese
caso, el acreedor solo percibirá lo cubierto por la responsabilidad hipotecaria, y el resto quedará
consignado, y el Juzgado le dará el destino legal previsto en los artículos 672 y 692 de la LEC.
Por último, si se hace correcto este cálculo, el recurso habitual de los acreedores es renunciar al exceso de interés de demora no cubierto por la responsabilidad hipotecaria. Este recurso solo está permitido si no perjudica a terceros (artículo 6.2 del Código Civil). Respecto a que terceros se pueden ver perjudicados por esta decisión, los reseñados en los artículos 672 y 692 de la LEC.
