La Sección Primera de la Sala de lo Contencioso Administrativo del TSJA (sede de Sevilla) en sentencia 267/25, de 24 de marzo de 2025, contra resolución del Teara de 28 de julio de 2022, condena a la administración a valorar como rústico un suelo urbano no consolidado que no está ordenado pormenorizadamente.
Sostiene la demandante en su recurso que sus terrenos están catalogados como SUNC (suelo urbano no consolidado) y que para su desarrollo urbanístico es preciso, de acuerdo con lo establecido en el PGOU, la redacción y tramitación de los documentos siguientes: Estudio de Detalle, Proyecto de Reparcelación y Proyecto de Urbanización; no habiéndose aprobado ningún instrumento de desarrollo urbanístico.
En el recurso nº 323/2020 S. 13-4-2023) ya se dijo: «Se basa para ello en la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2014. Conforme a la misma, (fundamento jurídico 6º): «el legislador estatal, en el artículo 7.2.b) controvertido ha utilizado una amplia fórmula para recoger todos los supuestos posibles con independencia de la terminología»; y «no cabe sostener, como hace el Abogado del Estado, que todo el suelo urbanizable sectorizado o delimitado por el planeamiento general tiene per se la consideración catastral de suelo urbano»; «hay que entender que el legislador catastral quiso diferenciar entre suelo de expansión inmediata (…) de aquel otro que, aunque sectorizado, carece de tal programación y cuyo desarrollo urbanístico queda pospuesto para el futuro». Y, por otra parte, continúa el TS «Para calcular el valor catastral se debe tomar como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda superar este último (artículo 23.2 T.R.L.C.I.) (…) con posible vulneración del principio de capacidad económica, que no permite valorar tributariamente un inmueble por encima de su valor de mercado»; «la homogeneidad en la hermenéutica de los designios del artículo 7 del TRLCI exige acudir en caso de duda a los criterios dimanantes del TRLS, evitando las incoherencias generadas por la concurrencia de dos regulaciones tan distintas sobre una misma realidad fáctica.»
Así pues, dado que las parcelas cuestionadas están calificadas como suelo urbanizable sin planeamiento de desarrollo urbanístico (según la Gerencia de Urbanismo) este tipo de suelo no puede ser considerado, a efectos catastrales, como suelo urbano y pagar el IBI en esa condición. En todo caso, la aplicación de la disposición transitoria segunda de la ley del catastro debería haberse hecho constar en las notificaciones correspondientes. Lo que no ha sucedido. Por todo ello, estima que las parcelas deben ser valoradas como suelo rústico.
Para la resolución del conflicto hemos de partir de la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2022. Declara la misma que «En efecto, la resolución de admisión enfatiza que si bien la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2014 «sienta como doctrina que solo pueden considerarse suelos de naturaleza urbana el suelo urbanizable sectorizado ordenado y el suelo sectorizado no ordenado a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo, de forma que antes de ese momento el suelo tendrá necesariamente el carácter de rústico, se hace necesario precisar si los suelos calificados como urbanos no consolidados que no hayan visto aprobada su ordenación ulterior deben tener asimismo la condición de rústicos […]» Y añade que según la sentencia dictada el día 26 de Marzo de 2013 por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura…. «… sólo pueden considerarse bienes «urbanos», a efectos catastrales, los inmuebles considerados por el Plan General como urbanizables cuando el desarrollo de su actividad de ejecución no dependa de la previa aprobación del instrumento urbanístico que tiene por finalidad su ordenación detallada. En efecto, si fuera suficiente con la simple inclusión en el perímetro geométrico de sectores de desarrollo en el suelo urbanizable, ex artículo25 del Reglamento (como propone la resolución impugnada), sería completamente innecesaria la mención a»los demás suelos de este tipo a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo», tal y como previene la normativa catastral, pues todos los inmuebles clasificados de urbanizables serían «urbanos», a efectos catastrales, por la simple consideración de tales en el Plan General, incluso los urbanizables sin condiciones (SUB-SC) que precisan para su ejecución hasta la propia modificación del Plan General, lo que no tiene sentido alguno».
Esta interpretación fue avalada por la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2014 ,recaída en recurso de casación en interés de la ley nº. 2362/2013 […] Para dicha sentencia: – El legislador estatal, en el artículo 7.2 del TRLCI ha utilizado una amplia fórmula para recoger todos los supuestos posibles que con independencia de la concreta terminología urbanística pueda englobar a esta clase de inmuebles. – No cabe sostener que todo el suelo urbanizable sectorizado o delimitado por el planeamiento general tiene per se la consideración catastral de suelo urbano, sin distinguir si se encuentra ordenado o no ordenado. – El artículo 7 sólo excluye de tal consideración al urbanizable no sectorizado sin instrumento urbanístico aprobado que establezca las determinaciones para su desarrollo, ya que el legislador catastral quiso diferenciar entre suelo de expansión inmediata donde el plan delimita y programa actuaciones sin necesidad de posteriores trámites de ordenación, de aquel otro que, que aunque sectorizado carece de tal programación y cuyo desarrollo urbanístico queda pospuesto para el futuro, por lo que a efectos catastrales sólo pueden considerarse suelos de naturaleza urbana el suelo urbanizable sectorizado ordenado, así como el suelo sectorizado no ordenado a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo, teniendo el suelo, antes de ese momento, el carácter de rústico…. Criterio que es avalado por el Tribunal Supremo.
Y concluye el Alto Tribunal: En efecto, como se desprende de la referida sentencia de 30 de mayo de 2014, a efectos catastrales, el suelo urbanizable podrá considerarse «urbano», cuando el desarrollo de la actividad de ejecución no dependa de la previa aprobación de un instrumento urbanístico de desarrollo, que acometa y culmine su ordenación detallada para procurar esa ejecución. Pues bien, en este caso, para llegar a esa conclusión -que, en modo alguno se perfila por la sentencia de instancia-,resultaría necesaria una valoración (i) tanto de la legislación urbanística de Andalucía y de los instrumentos de planeamiento de desarrollo que contempla, interpretación que está vedada a tenor del art 86.3 LJCA ;(ii) como de la prueba, que tampoco cabe indagar o valorar en casación, a tenor del art 87 bis.1 LJCA.
Sostiene la sentencia 267/25, de 24 de marzo de 2025, del TSJA, que «En esta tesitura, entendemos, en primer lugar, que la doctrina emanada de la STS de 30 de mayo de 2014 sigue vigente. Y en segundo lugar que es necesario interpretar la normativa autonómica andaluza, para concluir sobre la naturaleza urbana o rústica de los suelos en casos como el presente en que no existe planeamiento de desarrollo pese a la clasificación del suelo como urbano.
La ley 7/2021 (LISTA) a efectos de la misma clasifica el suelo como urbano y rústico.
En el artículo 13 dispone «Suelo urbano. 1. Conforman el suelo urbano los terrenos que, estando integrados en la malla urbana constituida por una red de viales, dotaciones y parcelas propias del núcleo o asentamiento de población del que forme parte, cumplan alguna de las siguientes condiciones: a) Haber sido urbanizados en ejecución de los instrumentos de ordenación urbanística o territorial y de conformidad con sus determinaciones, desde el momento en que se produzca la recepción de las obras de urbanización conforme a esta ley y a sus normas de desarrollo b) Estar transformados urbanísticamente por contar con acceso rodado por vía urbana y conexión en red con los servicios básicos de abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica. c) Estar ocupados por la edificación, al menos, en las dos terceras partes del espacio apto para ello, de acuerdo con el ámbito que el instrumento de ordenación urbanística general establezca.»
En el punto dos se refiere a los núcleos rurales tradicionales.
Pues bien la interpretación del citado precepto, en su apartado 1 a) debe llevarnos a entender que para hallarnos ante suelo urbano el mismo debe estar integrado en la malla urbana y cumplir alguna de las condiciones que luego detalla. En el caso presente resulta que las parcelas no están integradas en la malla urbana. Pero, además, resulta que tampoco han sido urbanizadas en ejecución de ningún instrumento de ordenación urbanística o territorial; ni han sido transformadas urbanísticamente: no cuenta con acceso rodado por vía urbana ni conexión en red con los servicios básicos de abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica.
Por otra parte, el reglamento de desarrollo de la ley 7/2021 ( decreto 550/22 de 29 de noviembre de 2022),tras reproducir el contenido de la ley en cuanto a la definición de las clases de suelo (artículo 18) establece en el artículo 19 que «2. La malla urbana constituye un ámbito continuo, delimitado por viales interconectados que forman parte de la red viaria del municipio, incluidas las travesías y tramos urbanos de las carreteras, dotado de los servicios básicos conectados a las redes públicas de infraestructuras y de las dotaciones propias del suelo urbano. La simple colindancia de un suelo con las redes de infraestructuras, viarios, carreteras de circunvalación o vías de comunicación interurbanas no comportará, por sí misma, su consideración como suelo urbano.
Podemos concluir pues que el suelo ocupado por las parcelas de la demandante, que, recordemos, según la certificación del ayuntamiento no existe respecto a ellas planeamiento de desarrollo, aprobado, ha de considerarse a los efectos catastrales aquí analizados, como suelo rústico.
A la misma conclusión se llega si se analiza la prueba pericial practicada, y ratificada en sede judicial.
En efecto, la arquitecto técnico que emite el informe de valoración de las parcelas parte de que el suelo está clasificado como suelo urbanizable sectorizado y urbano no consolidado. Destaca que se encuentra en el límite del suelo urbano con acceso exclusivamente peatonal a través de una carretera local muy estrecha y sin arcenes. Acceso dificultado por la construcción de arquetas y conducciones de saneamiento lo que hace imposible el acceso de maquinaria para labores agrícolas. Las dificultades de acceso hacen imposible su uso como tierra de cultivo y una pequeña parte de la parcela está destinada a huerta para auto consumo familiar.
Se hace constar también que la gran mayoría de la parcela se encuentra fuera de la de limitación «del suelo urbano, calificada como suelo no urbanizable (rústico). El resto se encuentra formando parte de distintas áreas de reparto del PGOU actualmente vigente, clasificadas como suelo urbanizable ordenado o sectorizado y parte en suelo urbano no consolidado. En cualquiera de los casos NO existe en la actualidad aprobado planeamiento de desarrollo, ni existe previsión al respecto.»
Del examen de la normativa autonómica, de la valoración de la prueba practicada (certificado de la gerencia de urbanismo y de la prueba pericial practicada) podemos concluir que, en efecto, el suelo ocupado por las parcelas debe merecer la calificación, a estos efectos catastrales con repercusión tributaria, de rústico, por ser su uso exclusivamente rústico, ajeno a cualquier aprovechamiento urbanístico, y son que la parcela esté integrada en la malla urbana (art. 13 Ley 7/2021) ni urbanizada en ejecución de instrumentos de planeamiento urbanístico o territorial. Ni, en fin, cuenta con acceso rodado por vía urbana ni conexión con servicios básicos( art. 13.1 ley 7/2021). La simple colindancia con redes de infraestructuras, viarios etc (art. 19 del reglamento de la LISTA) no es suficiente, por sí misma para considerar como suelo urbana la parcela.
Por todo ello, en aplicación de la doctrina del Tribunal Supremo antes citada, y tras el examen de la normativa andaluza, el recurso debe ser estimado.»
