El Tribunal de Justicia de la Unión Europea en su sentencia n.º C-351/23, de 24 de junio de 2025, ha reconocido a los consumidores la posibilidad de impugnar la legalidad de la transmisión de la propiedad a un tercero como consecuencia de la ejecución forzosa de una hipoteca sobre su vivienda familiar. Para ello atiende a la protección de los consumidores y a la exigencia de una tutela judicial efectiva.
Este pronunciamiento viene a dar respuesta a las cuestiones prejudiciales planteadas por un tribunal eslovaco en el curso de un procedimiento en el que una sociedad, a la que se le atribuye una vivienda familiar como consecuencia de una subasta extrajudicial, trata de obtener el desalojo de los antiguos propietarios del inmueble. Estos alegan en su defensa, negándose a abandonar la vivienda, la vulneración de sus derechos como consumidores.
Los hechos tienen su origen en un préstamo hipotecario de 63.000 euros, concedido por una entidad bancaria eslovaca a una pareja, con un periodo de devolución hasta enero de 2030. El contrato incluía una cláusula que facultaba al banco a exigir el reembolso inmediato de la totalidad de la deuda pendiente en caso de impago, garantizando la obligación con una hipoteca sobre la vivienda familiar.
Tras varios retrasos en el pago de las cuotas, la entidad financiera ejercitó la garantía hipotecaria mediante una subasta extrajudicial. Los consumidores, en desacuerdo, presentaron una demanda solicitando la suspensión de la ejecución, alegando la posible existencia de una cláusula abusiva en el contrato. Sin embargo, la vivienda fue vendida a una sociedad, pese a que tanto la persona encargada de la venta como el adquirente estaban al tanto de la impugnación judicial en curso.
Ante la negativa de los prestatarios a abandonar la vivienda, la sociedad adquirente promovió una acción de desalojo. Por su parte, los antiguos propietarios reaccionaron con una demanda reconvencional en la que discutieron la legalidad de la transmisión de la propiedad, invocando la protección de sus derechos como consumidores y su derecho a la vivienda.
Planteadas al respecto dos cuestiones prejudiciales en relación con la aplicación al caso de la Directiva 93/13/CEE, el TJUE entiende, en primer lugar, que será de aplicación en este supuesto la citada directiva:
«(…) está comprendido en su ámbito de aplicación un procedimiento judicial en el que, por una parte, la sociedad adjudicataria de un bien inmueble que constituye la vivienda familiar de un consumidor, vendida en el marco de una ejecución forzosa extrajudicial de una garantía hipotecaria concedida sobre ese bien por dicho consumidor a favor de un prestamista profesional, solicita la expulsión del consumidor y, por otra parte, este impugna, mediante una acción reconvencional, la legalidad de la transmisión de la propiedad de dicho bien a la sociedad adjudicataria, realizada a pesar de un procedimiento judicial, que aún estaba pendiente en el momento de la transmisión, en el que se solicitaba la suspensión de la ejecución forzosa de dicha garantía por la existencia de cláusulas abusivas en el contrato que dio lugar a dicha ejecución, sobre las que el propio consumidor informó previamente a la referida sociedad adjudicataria. Ello es así siempre que, en la fecha de la venta en cuestión, existieran indicios concordantes sobre el carácter potencialmente abusivo de esas cláusulas y el consumidor haya hecho uso de los recursos legales cuya interposición cabía esperar razonablemente de un consumidor medio para obtener un control jurisdiccional de dichas cláusulas».
Llega a la conclusión anterior trayendo a colación las circunstancias en que se ha producido la transmisión de la propiedad del inmueble, que los prestatarios no permanecieron pasivos en el proceso de ejecución forzosa extrajudicial, así como la existencia de indicios sobre la posible concurrencia de una cláusula abusiva en el contrato que dio lugar a la ejecución forzosa. Señala que todo ello permite a los prestatarios invocar los mecanismos de protección previstos en la citada directiva aplicable al caso.
En segundo lugar, el TJUE declara contraria al derecho de la UE aquella normativa nacional que permita que «la ejecución forzosa extrajudicial de una garantía hipotecaria concedida por un consumidor a favor de un prestamista profesional sobre un bien inmueble que constituye la vivienda familiar de ese consumidor continúe a pesar de la existencia de una demanda de medidas provisionales en curso dirigida a la suspensión de esa ejecución y de indicios concordantes de la posible presencia de una cláusula potencialmente abusiva en el contrato que haya dado lugar a dicha ejecución, y que, además, no prevé ninguna posibilidad de solicitar por vía judicial la nulidad de dicha ejecución por la existencia de cláusulas abusivas en ese contrato».
En definitiva, aplicando la citada Directiva 93/13/CEE, y atendiendo tanto a la protección de los consumidores como a la tutela judicial efectiva, el TJUE avala que cuando existen indicios claros de la presencia de una cláusula potencialmente abusiva que ha motivado la ejecución hipotecaria y los consumidores han ejercido los medios legales previstos para oponerse a dicha ejecución —informando debidamente a las partes interesadas—, la transmisión de la propiedad puede ser objeto de impugnación judicial.
