Las viviendas de protección oficial, habitualmente denominadas VPO, surgen con el objetivo de garantizar el acceso de la ciudadanía a una vivienda adecuada en condiciones económicas más asequibles. Aunque solemos utilizar el término VPO de forma general para cualquier vivienda protegida, lo cierto es que existen diversas modalidades y niveles de protección, lo que ha generado múltiples denominaciones que pueden resultar confusas.
De forma general, una vivienda protegida se distingue por contar con un precio inferior al del mercado libre, cumplir unas características técnicas concretas (superficie, calidad, diseño, etc.) fijadas por la normativa y exigir determinados requisitos a quienes desean acceder a ella. Además, al tratarse de viviendas, deben destinarse obligatoriamente a residencia habitual, tanto si se adquieren en propiedad como si se arriendan.
La promoción de este tipo de viviendas no corresponde exclusivamente a la Administración pública sino que también pueden ser desarrolladas por promotores privados o cooperativas, siempre que respeten las condiciones legales establecidas. En estos casos, los promotores pueden recibir ayudas o subvenciones públicas que compensan la limitación del precio de venta.
Antes de comprar o transmitir una vivienda protegida resulta fundamental analizar todas las limitaciones legales que afectan a su adquisición, uso y posible venta.
Características
Entre los rasgos principales de las viviendas protegidas destacan:
-. Su precio está limitado y es notablemente inferior al del mercado libre.
-. Con carácter general, su superficie máxima es de 90 m², aunque pueden existir excepciones.
-. Deben destinarse a domicilio habitual y permanente del titular.
-. No son de libre transmisión: no pueden venderse hasta que haya transcurrido el plazo fijado por la Administración.
-. Cada comunidad autónoma determina qué viviendas se califican como protegidas.
-. La diferencia entre el precio de mercado y el precio limitado suele ser asumida mediante ayudas públicas estatales y autonómicas.
Modalidades
1. Viviendas destinadas a la venta
-. Viviendas con Protección Pública Básica (VPPB). Tienen, por regla general, una superficie máxima de 110 m² (salvo supuestos excepcionales), cuentan con un precio máximo legal de transmisión y están sujetas a un régimen de protección durante 20 años.
-. Viviendas con Protección Pública a Precio Limitado (VPPL). Su superficie no puede exceder de 150 m². Pueden construirse sobre suelo destinado a vivienda libre, aunque su precio queda sometido a un límite máximo. El periodo de protección es de 20 años, pudiendo solicitarse la descalificación transcurridos 15 años.
2. Viviendas destinadas al alquiler
-. Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento (VPPA). Suelen tener una superficie entre 110 y 150 m² y están sometidas a una renta mensual máxima fijada por la normativa.
-. Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento con Opción a Compra (VPPA OC). Disponen de una superficie máxima de 150 m², una renta anual limitada y permiten ejercer la opción de compra una vez transcurrido el plazo establecido.
-. Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento con Opción a Compra para Jóvenes (VPPA OCJ). Dirigidas a menores de 35 años, cuentan normalmente con una superficie de hasta 70 m², renta limitada y posibilidad de adquisición posterior.
Requisitos de acceso
Aunque cada comunidad autónoma puede establecer condiciones específicas, con carácter general se exige:
-. Ser mayor de edad.
-. Estar inscrito en el registro de demandantes de vivienda protegida correspondiente.
-. No ser propietario de otra vivienda.
-. No haber sido beneficiario previamente de otra VPO.
-. Destinar el inmueble a vivienda habitual, sin posibilidad de venderlo o alquilarlo a terceros fuera de los supuestos permitidos.
-. Cumplir los límites económicos fijados por la normativa autonómica. Como referencia general, los ingresos familiares no suelen superar 5,5 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).
Régimen de protección y duración
En Andalucía, conforme al Plan Vive de Vivienda, Rehabilitación y Regeneración Urbana 2020-2030, las viviendas protegidas pueden acogerse a distintos regímenes:
-. Régimen especial: duración aproximada de 15 años, destinado a unidades familiares con ingresos de hasta 3 veces el IPREM.
-. Régimen general: duración de 10 años, para ingresos de hasta 5,5 veces el IPREM.
-. Régimen de precio limitado: duración de 7 años, para ingresos de hasta 7 veces el IPREM.
Limitaciones durante el periodo de protección
Mientras la vivienda mantenga su calificación como protegida:
-. Debe utilizarse como residencia habitual y permanente, considerándose incumplido este requisito si permanece vacía más de tres meses al año sin causa justificada. En ningún caso puede destinarse a segunda residencia.
-. Toda transmisión queda sujeta a precio máximo legal y al cumplimiento de los requisitos de ingresos de los adquirentes o arrendatarios.
-. Con carácter general, no puede venderse ni cederse su uso durante los diez primeros años, salvo autorización administrativa.
-. La Administración puede ejercer derechos de tanteo y retracto en determinadas transmisiones.
-. Las limitaciones legales deben constar en la escritura pública y reflejarse en el Registro de la Propiedad.
Personas destinatarias
No podrán ser adjudicatarias de una vivienda protegida aquellas personas que:
Sean titulares del pleno dominio de otra vivienda, protegida o libre, o dispongan de ella mediante un derecho real de uso o disfrute vitalicio,
salvo en los supuestos excepcionales previstos legalmente.
Además:
El comprador debe ocupar la vivienda en un máximo de seis meses desde la entrega de llaves (tres meses en caso de alquiler).
La adjudicación se realiza normalmente a través de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida, garantizando los principios de igualdad, publicidad, transparencia y concurrencia.
Guillermo De Trinidad Ramos.
