El contrato de arras es un documento que recoge el compromiso de efectuar una compraventa. Con las arras el comprador se reserva el derecho sobre la compra de un bien a cambio de la entrega de una cantidad de dinero a cuenta del precio total, y el vendedor por su parte se compromete a vender el bien al comprador en las condiciones pactadas.
La cantidad de dinero aportada por el comprador a la firma del contrato de arras sirve como señal o anticipo, y se descontará del precio final de la compraventa. A través del contrato de arras el vendedor queda obligado a vender el bien en las condiciones pactadas, y el comprador a pagar el precio final acordado.
Existen tres tipos de contratos de arras: arras confirmatorias, arras penales y arras penitenciales.
Las confirmatorias son aquellas en las que la entrega de dinero se efectúa como un pago anticipado a cuenta de la obligación de pago del comprador. La compraventa ya se entiende realizada. Las partes no pueden desistir – echarse atrás -. Si una de ellas incumple, la otra podrá obligarle a cumplir o solicitar la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios.
También existen las arras penitenciales. Son la más comunes. Este tipo de arras permiten el desistimiento libre de las partes. La entrega de dinero se realiza como garantía del cumplimiento del contrato. Pero cabe no cumplir asumiendo su pérdida por el comprador o su devolución duplicada si es el vendedor. En este caso no se puede obligar al cumplimiento forzoso ni a reclamar daños y perjuicios que se entienden incluido en la penalización que hemos dicho.
Por último, están las arras penales. Se equiparan a las obligaciones con cláusula penal. Las arras se configuran como el importe de la pena que debe abonarse sin perjuicio de la posibilidad de instar judicialmente el cumplimiento forzoso de lo pactado o resolución, en ambos casos con indemnización por los daños y perjuicios. No son comunes.
Por otro lado, es importante en el contrato de arras diferenciar entre el desistimiento (facultad de las partes de desvincularse libremente de la compraventa) y el incumplimiento de las obligaciones pactadas. El desistimiento habilita la salida voluntaria de la operación a costa de las arras. El incumplimiento faculta al cumplidor a exigir el cumplimiento forzoso (obligar a comprar/vender) o la resolución del contrato con daños y perjuicios.
En cuanto al importe de las arras, está abierto a lo que libremente pacten las partes. En la práctica suele ser equivalente al 10% del precio total acordado para la compraventa. El importe se descontará del precio total al momento de otorgar escritura de compraventa.
Sobre la fecha límite, es imperativo que el documento de arras exprese claramente cuál será la fecha antes de la cual habrá de escriturarse la compraventa ante notario.
Por lo general, es costumbre que la notaria en la que se otorgará escritura la elija la compradora, aunque nada impide otro acuerdo por las partes. Podrá designarse éste en arras o dejar mención de la facultad de la compradora en este sentido para cuando llegue el momento.
Además, también es aconsejable pactar un plazo de preaviso mínimo para la designación de notario y la fecha de comparecencia en notaria, por ejemplo 10 días. De esta manera se evitan tensiones en cuanto a fecha de otorgamiento.
En cuanto a los gastos notariales, el Código Civil establece que, salvo pacto en contrario, serán a cargo de la vendedora los gastos de otorgamiento de escritura y los de la primera copia y posteriores de la compradora. Lo más frecuente, sin embargo, es pactar que la compradora sea quién corra con los gastos de notaría.
En relación al abono del Impuesto de Bienes Inmuebles recomendamos que se asuma según criterio prorrata temporis, esto es, correspondiendo al vendedor hasta el día de elevación a público y, en adelante, al comprador. Es aconsejable solicitar a notaria, unos de días antes de la compraventa, consulta telemática al Ayuntamiento del impuesto. De esta manera se tendrá certeza del estado de su liquidación, pudiendo deducir del precio de compra recargos que consten sin abonar.
Además, para evitar asumir cargas, como impagos de la vendedora o derramas de la comunidad de propietarios, ha de solicitarse correspondiente justificante de estar al corriente de pago de los gastos de comunidad. En cuanto al certificado energético, dependiendo de la comunidad autónoma, será obligatorio, o no, su aportación al momento de escriturar.
Si bien ha de acordarse que el inmueble se entregue libre de cargas y gravámenes (hipotecas, anotaciones de embargo, condiciones resolutorias), información que puede obtenerse mediante la solicitud de nota simple registral, habrá de prestarse especial atención a las servidumbres que obren sobre el inmueble (paso, luz, etc.), sin descuidar otras afecciones.
Juan De Trinidad, abogado.
