El contrato de arras es un documento que recoge el compromiso de efectuar una compraventa. Con las arras el comprador se reserva el derecho sobre la compra de un bien a cambio de la entrega de una cantidad de dinero a cuenta del precio total, y el vendedor por su parte se compromete a vender el bien al comprador en las condiciones pactadas.
La cantidad de dinero aportada por el comprador a la firma del contrato de arras sirve como se帽al o anticipo, y se descontar谩 del precio final de la compraventa. A trav茅s del contrato de arras el vendedor queda obligado a vender el bien en las condiciones pactadas, y el comprador a pagar el precio final acordado.
Existen tres tipos de contratos de arras: arras confirmatorias, arras penales y arras penitenciales.
Las confirmatorias son aquellas en las que la entrega de dinero se efect煤a como un pago anticipado a cuenta de la obligaci贸n de pago del comprador. La compraventa ya se entiende realizada. Las partes no pueden desistir – echarse atr谩s -. Si una de ellas incumple, la otra podr谩 obligarle a cumplir o solicitar la resoluci贸n del contrato con indemnizaci贸n de da帽os y perjuicios.
Tambi茅n existen las arras penitenciales. Son la m谩s comunes. Este tipo de arras permiten el desistimiento libre de las partes. La entrega de dinero se realiza como garant铆a del cumplimiento del contrato. Pero cabe no cumplir asumiendo su p茅rdida por el comprador o su devoluci贸n duplicada si es el vendedor. En este caso no se puede obligar al cumplimiento forzoso ni a reclamar da帽os y perjuicios que se entienden incluido en la penalizaci贸n que hemos dicho.
Por 煤ltimo, est谩n las arras penales. Se equiparan a las obligaciones con cl谩usula penal. Las arras se configuran como el importe de la pena que debe abonarse sin perjuicio de la posibilidad de instar judicialmente el cumplimiento forzoso de lo pactado o resoluci贸n, en ambos casos con indemnizaci贸n por los da帽os y perjuicios. No son comunes.
Por otro lado, es importante en el contrato de arras diferenciar entre el desistimiento (facultad de las partes de desvincularse libremente de la compraventa) y el incumplimiento de las obligaciones pactadas. El desistimiento habilita la salida voluntaria de la operaci贸n a costa de las arras. El incumplimiento faculta al cumplidor a exigir el cumplimiento forzoso (obligar a comprar/vender) o la resoluci贸n del contrato con da帽os y perjuicios.
En cuanto al importe de las arras, est谩 abierto a lo que libremente pacten las partes. En la pr谩ctica suele ser equivalente al 10% del precio total acordado para la compraventa. El importe se descontar谩 del precio total al momento de otorgar escritura de compraventa.
Sobre la fecha l铆mite, es imperativo que el documento de arras exprese claramente cu谩l ser谩 la fecha antes de la cual habr谩 de escriturarse la compraventa ante notario.
Por lo general, es costumbre que la notaria en la que se otorgar谩 escritura la elija la compradora, aunque nada impide otro acuerdo por las partes. Podr谩 designarse 茅ste en arras o dejar menci贸n de la facultad de la compradora en este sentido para cuando llegue el momento.
Adem谩s, tambi茅n es aconsejable pactar un plazo de preaviso m铆nimo para la designaci贸n de notario y la fecha de comparecencia en notaria, por ejemplo 10 d铆as. De esta manera se evitan tensiones en cuanto a fecha de otorgamiento.
En cuanto a los gastos notariales, el C贸digo Civil establece que, salvo pacto en contrario, ser谩n a cargo de la vendedora los gastos de otorgamiento de escritura y los de la primera copia y posteriores de la compradora. Lo m谩s frecuente, sin embargo, es pactar que la compradora sea qui茅n corra con los gastos de notar铆a.
En relaci贸n al abono del Impuesto de Bienes Inmuebles recomendamos que se asuma seg煤n criterio prorrata temporis, esto es, correspondiendo al vendedor hasta el d铆a de elevaci贸n a p煤blico y, en adelante, al comprador. Es aconsejable solicitar a notaria, unos de d铆as antes de la compraventa, consulta telem谩tica al Ayuntamiento del impuesto. De esta manera se tendr谩 certeza del estado de su liquidaci贸n, pudiendo deducir del precio de compra recargos que consten sin abonar.
Adem谩s, para evitar asumir cargas, como impagos de la vendedora o derramas de la comunidad de propietarios, ha de solicitarse correspondiente justificante de estar al corriente de pago de los gastos de comunidad. En cuanto al certificado energ茅tico, dependiendo de la comunidad aut贸noma, ser谩 obligatorio, o no, su aportaci贸n al momento de escriturar.
Si bien ha de acordarse que el inmueble se entregue libre de cargas y grav谩menes (hipotecas, anotaciones de embargo, condiciones resolutorias), informaci贸n que puede obtenerse mediante la solicitud de nota simple registral, habr谩 de prestarse especial atenci贸n a las servidumbres que obren sobre el inmueble (paso, luz, etc.), sin descuidar otras afecciones.
Juan De Trinidad, abogado.
