El pasado 27 de Diciembre entró en vigor el Real-Decreto 8/2023 que ha introducido
medidas de importantísimo calado social. De entre todas ellas destaca, por su impacto
social, la prórroga de algunos de los procedimientos de desahucio previstos en la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
Como consecuencia de la aprobación del Real-Decreto 8/2023 algunos de los
procedimientos de desahucio previstos en la L.E.C. son susceptibles de suspensión hasta el
próximo 31 de diciembre de 2024. A tal efecto es necesaria la presentación, a instancia
de parte, de un incidente extraordinario de suspensión ante el Juzgado competente que
ha de cumplir con los requisitos relacionados en el mentado real-decreto.
Para aclarar el escenario clasificaremos en dos tipos los procedimientos objeto de
suspensión:
1.- Procedimiento de desahucio por impago de rentas o expiración del contrato suscrito
conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Podrán ser suspendidos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o
cantidades debidas por el arrendatario, así como aquellos en los que se pretenda
recuperar la posesión a causa de la expiración del plazo de duración del contrato suscrito
conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos. En particular, el real-decreto se refiere al
procedimiento de desahucio recogido en el apartado primero del artículo 250 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, esto es, aquel desahucio que traiga causa del impago de rentas o
expiración del contrato suscrito conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Para que opere con efectividad la prórroga del desahucio el arrendatario ha de acreditar
que se encuentra en algunas de las situaciones de vulnerabilidad previstas en el Real
Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes
complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, en cuyos
artículos 5.1 y 6.1 se concretan las situaciones de vulnerabilidad, así como la
documentación necesaria que ha de aportarse junto con el incidente.
Una vez acreditada la situación de vulnerabilidad el juez dictará un auto acordando la
suspensión del lanzamiento señalando expresamente en él que el día 31 de diciembre de 2024
se reanudará automáticamente el cómputo de los días a que se refiere el artículo 440.3 del
LEC.
Tengamos en cuenta que si no se motivara suficientemente la situación de vulnerabilidad
del arrendatario o si prevaleciera la situación de vulnerabilidad del arrendador, el juez
acordará la continuación del procedimiento no dando lugar, en consecuencia, a la
suspensión del desahucio.
2.- Procedimiento de desahucio en los supuestos de los apartados 2º, 4º y 7º del artículo
250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, así como aquellos en los que el desahucio traiga
causa de un procedimiento penal.
En este segundo grupo el real-decreto se refiere a los procedimientos de desahucio por
precario; al procedimiento que pretenda la tutela sumaria de la posesión del inmueble,
más conocido como desahucio exprés; al procedimiento para la efectividad de los derechos
reales inscritos; y, por último, a los desahucios que traigan causa de un procedimiento
penal. En todos estos supuestos los procedimientos podrán ser suspendidos conforme al
real-decreto 8/2023. Ahora bien, para que la suspensión opere con eficacia han de
cumplirse las siguientes condiciones:
Primero: Que se trate de viviendas pertenecientes a personas jurídicas o personas físicas
titulares de más de diez viviendas.
Segundo: Las personas que habiten la vivienda han de acreditar que se encuentran en
situación de vulnerabilidad que les imposibilita encontrar una medida habitacional
alternativa. En este sentido, los requisitos a cumplir en aras a acreditar dicha situación de
especial vulnerabilidad coinciden con los ya analizados en el primer apartado relativo a
los desahucios por impago de rentas o expiración del contrato (estése a los artículos 5.1 y
6.1 del Real-Decreto 11/2020).
Tercero: Quien habite la vivienda sin título habrá de ser persona dependiente de
conformidad con lo dispuesto en el apartado dos del artículo 2 de la Ley 39/2006, de 14 de
diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación
de dependencia, víctima de violencia sobre la mujer o tener a su cargo, conviviendo en la
misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad.
Cuarto: Además de lo anterior, el juez valorará la situación según las siguientes
circunstancias:
A. Si la entrada o permanencia en el inmueble está motivada por una situación de
extrema necesidad. A tal respecto, se valorará adecuadamente el informe de los
servicios sociales emitido conforme al apartado siguiente.
B. Si los habitantes de la vivienda han cooperado suficientemente con las autoridades
competentes en la búsqueda de soluciones para una alternativa habitacional que
garantizara su derecho a una vivienda digna.
Como vemos, en este segundo grupo los motivos de suspensión se refuerzan, dado que se
condiciona la suspensión del desahucio al cumplimiento de otros requisitos adicionales
(necesaria valoración de las circunstancias de extrema necesidad, condición de
dependencia con arreglo a la Ley 39/2006, etc). A esto se añade que, en estos casos, el juez
tiene la facultad discrecional de suspender, o no, el desahucio, según crea conveniente;
mientras que en el procedimiento de desahucio por impago de rentas o expiración del
contrato, el juez deberá suspender el desahucio si se cumplen los requisitos previstos en la
norma.
Juan De Trinidad Ramos.
Abogado.
