El artículo 1504 Cc exige al vendedor para la resolución del contrato de compraventa de inmuebles por falta de pago del precio en el tiempo convenido notificación judicial o por acta notarial dirigida al comprador. Este requerimiento no es sino una declaración de carácter recepticio consistente en la notificación de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2013 señala que «Esta Sala ha declarado que: «la resolución por incumplimiento es un efecto especial de las obligaciones recíprocas que contempla el artículo 1124 del Código Civil como si de una condición se tratara y el artículo 1504 del mismo código, como garantía para el vendedor de cosa inmueble, complemento del anterior, para el caso de que el comprador no pague el precio. En este caso, exige la norma que se practique un requerimiento, en el sentido de que el vendedor declara su voluntad de que ha optado por la resolución. En tal momento, esta se produce ipso iure pero si no es aceptada por la otra parte, la compradora, extrajudicialmente, se precisa declaración judicial que lo declare. Así lo ha dicho reiteradamente esta Sala en sentencias de 12 de marzo en 1990, 15 de febrero de 1993, 28 de junio de 2002 y 1 de octubre de 2009 STS, Civil sección 1 del 19 de Julio del 2010. Recurso: 981/2006.»
La facultad resolutoria prevista en el art. 1124 Cc «corresponde, en todo caso, al contratante que sufre el incumplimiento de la obligación frente al contratante incumplidor. Esta regla encuentra su fundamento tanto en la caracterización de la facultad resolutoria, como una facultad de configuración jurídica que la norma prevé como medio de defensa de la parte contractual que cumple, como en el fundamento de la misma, que trae causa de la interdependencia de las obligaciones recíprocas y su especial articulación en la relación obligatoria sinalagmática; situando al cumplimiento de la obligación como el eje central de la dinámica resolutoria» (Sentencia 639/2012, de 7 de noviembre). Por esta razón, a la parte que previamente ha incumplido las obligaciones asumidas en el contrato, le esté vedado al ejercicio de la facultad resolutoria.» La de 13 de mayo de 2004 afirma que «La Sentencia recurrida ha estimado la existencia de un incumplimiento anterior de la parte vendedora (Ayuntamiento en el que está plenamente integrada la empresa EMUVYSSA) que imposibilitó el incumplimiento de sus obligaciones contractuales -pago del precio aplazado- por la parte compradora. Y al entender, con base en tal apreciación, que la parte vendedora no puede ejercitar la facultad resolutoria contractual, se ajusta a la doctrina jurisprudencial dictada en aplicación de los arts. 1.124 y 1.504 Cc (entre las Sentencias más recientes la de 13 de mayo de 2.004).»
La Sentencia del Tribunal Supremo nº. 315/2011 de 4 Jul. 2011, Rec. 2228/2006, es decisiva: «Llegados a este punto, razones ligadas con la especial protección que otorga el Cc a las transmisiones de bienes inmuebles, que se traducen, por ejemplo, en la subsistencia de especiales solemnidades (artículos 1280.1º Cc y 633 Cc), unidas a la conveniencia de entender el precepto en sus estrictos términos, en tanto que no cabe interpretar extensivamente un presupuesto que, de darse, va a impedir que el comprador haga uso de la facultad de pagar después de expirado el plazo, la cual se le reconoce expresamente en la citada norma y constituye la razón fundamental de su especialidad, aconsejan a esta Sala, reunida en Pleno, mantener el criterio tradicional y fijar doctrina jurisprudencial en el sentido de que no procede reconocer válidos efectos resolutorios en el ámbito del artículo 1504 Cc al requerimiento efectuado mediante burofax, por continuar siendo imprescindible en la actualidad -el legislador ha tenido oportunidad de mitigar el rigor del precepto y no lo ha hecho- que el conocimiento fehaciente del hecho notificado cuente con la singular garantía que le otorga la supervisión de la autoridad judicial o de un fedatario público notarial. Así pues, ninguno de los requerimientos previos a la demanda pueda reputarse válido y eficaz en orden a impedir el pago extemporáneo del comprador. «
En consecuencia, quién incumple el plazo pactado para el otorgamiento de la escritura pública no puede instar la resolución del contrato, por haber incurrido en un grave incumplimiento de sus obligaciones, aún cuando sí puede instar el cumplimiento del contrato, siempre que se acredite la falta de requerimiento notarial por parte del vendedor o judicial para el pago del precio, exigido por el artículo 1504 Cc.
