Nestar (NESTAR RESIDENCIAL) es un fondo buitre asociado con Azora que ha sido condenado por imponer cláusulas abusivas en contratos de alquiler.
Antecedentes:
2.- Sentencia nº 188/2024 de 25 de septiembre, del Juzgado de Primera Instancia de Parla nº 7
3.- Sentencia nº 287/2025, de diecinueve de junio, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Madrid.
Según las decisiones judiciales expuestas, aún en fase muy inicial y sujetas a pronunciamientos de instancias superiores, debemos remarcar la tendencia que parecen seguir los órganos judiciales de declarar nula la cláusula de seguro de impago como garantía adicional cuando esta sea impuesta al consumidor y no se le permita concertar un seguro distinto más beneficioso para este último, además de advertir, conforme a la literalidad del artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la limitación al importe del pago por el arrendatario de la prima de este tipo de seguros que en ningún caso podrá ser superior a la cantidad equivalente a dos meses de la renta.
En las dos últimas sentencias citadas -entre otras cuestiones- los demandantes solicitaron que se dictara sentencia por la que se declare la nulidad de la cláusula que impone el seguro de impago a los inquilinos, y que en consecuencia, se condenase a NESTAR RESIDENCIAL a retirar de los contratos dicha cláusula y a devolver cualquier cantidad cobrada en aplicación de la misma, incrementada con los intereses legales que se hubieran devengado desde su imposición en virtud del art.1303 CC.
La petición rectora de estas demandas se basaría en el Texto Refundido de la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios y en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y lo que habría de alegarse es la condición de consumidor del arrendatario y la condición de gran tenedor de la demandada, indicando que el arrendatario suscribió con la entidad demandada contrato de arrendamiento sobre la que iba a ser su vivienda habitual.
Habría que añadir también que todos los contratos responden a idéntico modelo prerredactado y comercializado de forma sistemática por la demandada, redactados de forma unilateral y predispuesta, sin posibilidad alguna de negociación por parte de los inquilinos y que consideramos que contienen cláusulas abusivas.
Específicamente, en los contratos de NESTAR RESIDENCIAL la cláusula se encuentra en la Primera Adenda del contrato – Pacto II, que impone el pago del seguro de impago de rentas al arrendatario, circunstancia que ha de considerarse abusiva por imponer al arrendatario un gasto que beneficia el riesgo de forma exclusiva al arrendador.
En el ámbito de los contratos de arrendamiento, los arrendatarios pueden encontrarse con cláusulas que generan un desequilibrio entre las partes negociales, cláusulas que pueden considerarse abusivas porque, aprovechándose de la posición de una de las partes, imponen condiciones desproporcionadas, injustas o desequilibrantes al inquilino, favoreciendo al arrendador y dejando al arrendatario en una posición de inferioridad contractual.
Conforme al art. 82 del Texto Refundido de la Ley 1/2007, General de Defensa de los Consumidores y Usuarios:
«1. Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato». El art. 83 del mismo Cuerpo Legal considera tales cláusulas nulas de pleno de derecho, indicando que se tendrán por no puestas, si bien, el contrato seguirá siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, siempre que pueda subsistir sin dichas cláusulas.
Las bases son, por lo tanto: la contravención de la buena fe y el desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes, bases respecto de las cuales, el TJUE ha incidido en consolidada jurisprudencia, como la STJUE de 14 de marzo de 2013, en el asunto C-415/11, en la que se dice que: «han de tenerse en cuenta las normas aplicables en Derecho nacional cuando no exista un acuerdo de las partes en ese sentido. Mediante un análisis comparativo de ese tipo, el juez nacional podrá valorar si -y, en su caso, en qué medida- el contrato deja al consumidor en una situación jurídica menos favorable que la prevista por el Derecho nacional vigente», y que el juez nacional debe comprobar a tal efecto » si el profesional podía estimar razonablemente que, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, este aceptaría una cláusula de ese tipo en el marco de una negociación individual». O la STJUE de 16 de enero de 2014, en asunto C- 226- 12), en la que se dice que el desequilibrio importante puede resultar » del solo hecho de una lesión suficientemente grave de la situación jurídica en la que el consumidor se encuentra, como parte en el contrato considerado, en virtud de las disposiciones nacionales aplicables, ya sea en forma de una restricción del contenido de los derechos que, según esas disposiciones, le confiere dicho contrato, o bien de un obstáculo al ejercicio de éstos, o también de que se le imponga una obligación adicional no prevista por las normas nacionales».
En el caso de contratos en los que la parte arrendadora es una empresa que gestiona o tiene en el mercado múltiples alquileres, dedicándose, como empresaria a ese negocio, como sucede en el caso de los contratos de NESTAR RESIDENCIAL, ha de tenerse en cuenta, también, el art. 1.1 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación, que dice que: «Son condiciones generales de la contratación las cláusulas predispuestas cuya incorporación al contrato sea impuesta por una de las partes, con independencia de la autoría material de las mismas, de su apariencia externa, de su extensión y de cualesquiera otras circunstancias, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos», pudiendo analizarse la abusividad de las cláusulas desde la perspectiva de condición general de la contratación, en aplicación de los arts. 7 y 8 de la misma Norma. Específicamente, este último precepto considera “nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención», debiendo ponerse esta previsión en relación con los arts. 4 y 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
A su vez, no debe olvidarse que la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, fundamentalmente en el caso de arrendamiento de vivienda, es una legislación imperativa que, en su art. 6, considera nulas, y no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice, y no ampara la renuncia de los derechos que se reconocen en la misma a los inquilinos, sin distinguir en este aspecto entre arrendamientos de vivienda o de uso distinto de vivienda. El art. 4 de la misma Norma dice que: 1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán deforma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo. 2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley (que, conforme al art. 6 no permiten modificación salvo que la propia norma expresamente lo autorice) y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. 3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil; el Título I está compuesto por disposiciones generales pero en el Título IV, al que se le otorga carácter imperativo en el citado art. 4, tanto para arrendamientos de vivienda como para arrendamiento de local de negocio, regula la fianza y garantías adicionales. En el art. 4.4 se indica que la exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
A este respecto, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, sección 7ª, de fecha 1 de diciembre de 2003, señala lo siguiente: «Debemos partir de la consideración de que la LAU está directamente relacionada con la normativa en materia de defensa de consumidores y usuarios, existiendo una clara concordancia entre los artículos 6 y 20 de la LAU con el artículo 10- 1 – b) y la Disposición Adicional 1ª, II-14 de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios , que califica como cláusulas abusivas las que impongan renuncias o limitaciones de los derechos del consumidor.
En ese sentido la aplicación del artículo 6 de la LAU es prioritaria ante cualquier norma que defienda la autonomía en la contratación, como es el artículo 1254 del C.C , pues el artículo 1255 del C.C. establece como límite a la autonomía negocial que los pactos no sean contrarios a las leyes, de ahí que si en la LAU, en la regulación del arrendamiento de vivienda, existe una norma que claramente establece la nulidad de los pactos que contravengan la ley especial, la conclusión a la que se llega es que si realmente un pacto o convenio infringe [,,,,] debe declararse su nulidad».
Por tanto, el litigio se centra en determinar el posible carácter abusivo de la cláusula que impone el abono del seguro de impago introducida en el contrato de arrendamiento que une a la entidad demandada con el arrendatario demandante que la impugna.
No será controvertido demostrar que se trata de una cláusula predispuesta, incorporada por la arrendadora a una pluralidad de contratos en los que los inquilinos tienen nula o escasa posibilidad de negociación, ni tampoco se discutirá la condición de consumidor de los arrendatarios, aunque la demandada destacará en su escrito de contestación el proceso de «transparencia en el proceso de contratación», en el que los arrendatarios podrían haber resuelto todas sus dudas, lo que nada tiene que ver con la posibilidad de negociar el contrato o de modificar el clausulado. La declaración testifical de los afectados pondrá de manifiesto que se trata de contratos prerredactados, que se firman de forma telemática, con escasa posibilidad de negociación.
Entrando en el análisis de la cláusula cuestionada:
ADENDA PRIMERA. PACTO II, que impone el pago del seguro de impago al inquilino.
Se ha discutido jurisprudencialmente si el seguro de impago es una modalidad de garantía adicional, de las referidas en el art. 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y existen sentencias, como la de la Audiencia Provincial de Huelva, sección 2ª, en sentencia de 16 de marzo de 2023; la Audiencia Provincial de Ourense, en sentencia de 8 de junio de 2022, sección 1ª, y la Audiencia Provincial de Madrid, sección 9º, en sentencia de 14 de marzo de 2019, que así lo estiman.
Tres son las cuestiones principales que han de tenerse en consideración en este campo: 1º Se trata de una garantía que no podrá ser recuperada por el inquilino y que beneficia el riesgo de forma exclusiva para el arrendador, siendo habitual que haya muchas limitaciones a esa garantía o cobertura y que el arrendador, pese a la existencia de seguro, reclame las rentas al arrendatario; 2º que, cuando se impone el pago de un seguro ya concertado por el arrendador se priva al arrendatario de la facultad de elección de seguro, aseguradora y condicionado; 3º que podría considerarse un servicio complementario no solicitado cuando no es una garantía negociada, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite a las partes establecer otro tipo de garantías adicionales a la fianza arrendaticia pero, no cabe duda, que tales garantías han de ser pactadas o convenidas por las partes y no lo son cuando se trata de imposiciones incluidas en contratos de adhesión, con un clausulado predispuesto y no negociado.
En este caso, la referencia a los seguros se incluye en varias cláusulas contractuales en las que se indica que:
«para el supuesto de que el arrendador hubiera concertado un contrato de seguro que le garantizase el cobro de las cantidades adeudadas por el arrendatario, el arrendador subrogará al asegurador en los derechos que le correspondieran contra el arrendatario por las cantidades percibidas», lo que pone ya de manifiesto que el arrendador reclamará las rentas al inquilino aunque cuente con un seguro de impago, y además, al regular la fianza, equivalente a una mensualidad de renta, se alude a la garantía adicional «según lo establecido en la adenda», con posibilidad de devolución de esta garantía adicional «en su caso y según lo pactado en el documento de adenda», devolución que, no obstante, nunca será posible en el caso de contratación de un seguro.
Por otro lado, llama la atención cómo en la Adenda I, pacto II, de los contratos, específicamente dedicadas al seguro, se indica que el arrendatario suscribe un seguro de impago de las rentas con un importe anual que «el arrendatario abonará al arrendador», y que se compromete a pagar los recibos que «el arrendador» cargue en su cuenta anualmente, lo que evidencia que tal supuesta garantía, en forma de seguro, no es más que una cantidad añadida anualmente a la renta; la cláusula no obliga al arrendatario a suscribir un seguro de impago, como garantía adicional para el caso de impago, sino que le obliga a pagar la prima del seguro que previamente ha contratado el arrendador, seguro cuyo contenido y objeto se desconoce realmente por el inquilino en tanto que no se incorpora como Anexo al contrato de manera que puede contener coberturas innecesarias o excesivas en relación con la garantía que pretende establecerse.
De este modo, el seguro, tal y como está incluido en el contrato, no es una garantía adicional con cabida en el art. 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino un servicio complementario, impuesto al consumidor, en contravención de lo dispuesto en el art. 89.4 del Real Decreto 1/2007, en relación con los arts. 82.4 d) y 88.1 del mismo Texto Legal. Además, dado el importe de la prima anual de los seguros que se fija en las adendas, el importe final de la garantía adicional prestada por este mecanismo, teniendo en cuenta la duración de los contratos, excederá con creces del límite de dos mensualidades de renta dispuesto en el art. 36.5, párrafo segundo, de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En los contratos de arrendamiento firmados con RENTAL RESIDENCIAL sucede que al final del arriendo, sin tener en cuenta las posibles subidas de primas, se habrá abonado por este concepto, por el pago del seguro de impago, una cantidad muy superior a dos mensualidades de renta.
Consecuentemente, habría de pedirse en la demanda que la demandada sea condenada a pagar al arrendatario las cantidades por él abonadas a las que deberán añadirse intereses al tipo del legal del dinero desde que se produjeron los pagos y hasta que se reintegren los correspondientes importes, con el incremento previsto legalmente a partir de la fecha de la resolución.
La prueba del pago, según el Código Civil, corresponde al pagador. Ahora bien, habida cuenta de que nos encontramos ante un contrato que contiene condiciones generales de la contratación suscrito entre un profesional y un consumidor y usuario, hay que acudir al principio de facilidad probatoria del art. 217 LEC en relación con la legislación en materia de protección de consumidores y usuarios. En cualquier caso, aportaremos los recibos de la renta del arrendamiento, donde se desglosa el importe de la cuota mensual del seguro, desde el. Inicio hasta la actualidad.
Expresamente, procederá acordar el pago de los intereses legales respecto de las cantidades que la demandada, en ejecución de la cláusula declarada nula, haya percibido desde la fecha en que las percibió mora, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.303 en relación con los artículos 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil. De acuerdo con el artículo 576 de la LEC, las cantidades líquidas a cuyo pago se condene en virtud de resolución judicial, devengarán desde que aquella fuera dictada hasta su total ejecución, a favor del acreedor, el interés legal del dinero incrementado en dos puntos, intereses que se aplicarán al resto de cuantías que se devenguen con posterioridad a la resolución hasta el efectivo pago, a computar desde su respectivo devengo hasta su completo pago.
