El recientísimo Auto nº. 361/2025, de 17 de julio, dictado por la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Málaga (procedimiento de origen: ETJ nº. 64/2019, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº. 3 de Málaga), aclara una cuestión de interés en el terreno de las ejecuciones: la determinación del valor de tasación del bien hipotecado a efectos de subasta.
La primera cuestión que afronta el citado auto es determinar si, cuando el acreedor hipotecario opta por reclamar la deuda mediante un procedimiento declarativo, en vez de instar la ejecución hipotecaria (por la razón que sea), la ejecución de la sentencia debe seguirse por las normas generales de la ejecución ordinaria o si, por el contrario, pueden aplicarse las particularidades del proceso de ejecución hipotecaria.
La Sala falla que la ley no impide al acreedor elegir entre varias vías procesales: la ejecución dineraria ordinaria, la ejecución hipotecaria o el procedimiento declarativo. Si se opta por la vía declarativa y se obtiene una sentencia condenatoria, la ejecución posterior debe regirse por las normas generales de la ejecución ordinaria, aunque el crédito esté garantizado con hipoteca.
Según la Sala, uno de los aspectos más delicados de la ejecución es el relativo a la protección de la preferencia hipotecaria, y a la posibilidad de que existan posibles cargas intermedias inscritas en el Registro de la Propiedad, es decir, anotadas entre la constitución de la hipoteca y la anotación del embargo derivada de la ejecución ordinaria. Por ello el tribunal señala que, para que la ejecución ordinaria permita la cancelación de dichas cargas intermedias, es imprescindible que, desde el inicio del procedimiento conste que la ejecución procede de la hipoteca inscrita, es decir, que desde la demanda ejecutiva, en el mandamiento y en la anotación del embargo ya se haga constar dicha circunstancia, por lo tanto, conforme a la Resolución de la DGRN de 1 de febrero de 2017, entre otras, se haga constar registralmente, mediante nota marginal a la hipoteca, que el crédito que se está haciendo valer procede de la hipoteca.
Para ello, resulta imprescindible que en el mandamiento de anotación de embargo se ordene también (además del embargo), la anotación al margen de la inscripción de la hipoteca, dejando claro que la ejecución procede del crédito garantizado con la hipoteca, y que por lo tanto el procedimiento de ejecución cuyo embargo se anota, es el crédito garantizando con la hipoteca, que se está realizando mediante esa ejecución.
En cuanto a la cuestión a la determinación del valor de tasación del bien hipotecado a efectos de subasta, el tribunal analiza si, en el marco de la ejecución ordinaria, es necesario realizar una nueva tasación del bien o debe respetarse el valor fijado en la escritura de constitución del préstamo hipotecario.
En este sentido, el tribunal concluye que, tras examinar el artículo 637 de la LEC y la jurisprudencia existente, si las partes pactaron un valor de tasación en la escritura, éste debe respetarse en la ejecución ordinaria, y no es necesario realizar una nueva tasación del inmueble, ya que existe un “acuerdo”.
Esta interpretación se apoya en la doctrina de que el acuerdo de las partes sobre el valor del bien tiene fuerza vinculante (Art. 637 de la LEC), y en la finalidad de evitar que el deudor pierda la garantía de una tasación mínima a efectos de subasta, que le otorga la ley en el procedimiento de ejecución hipotecaria. Citando además el Auto de la AP de Barcelona, de 29 de junio de 2017, en la que, por el contrario, el Juzgado procedió a la tasación, a instancias de la ejecutante, obviando lo dispuesto por el Art. 637 de la LEC (ya que se reclamaba un préstamo hipotecario) y por lo tanto la AP indica que debía respetarse el acuerdo para el supuesto de la ejecución, por todo ello, la tasación del inmueble a efectos de subasta debe ser el fijado en la escritura.
