Partiendo de la premisa de proceso de ejecución especial, la regulación de la ejecución hipotecaria ostenta un ámbito reducido de aplicación, que se concreta en el art. 682.1 LEC. Esta exigencia es completada por el apartado segundo del mismo precepto, delimitando en mayor medida las características propias del objeto de la ejecución hipotecaria.
De esta forma, no resultará suficiente la existencia de la constitución de una hipoteca, sino que en la misma deberán cumplirse los dos extremos expuestos: precio de tasación de la finca para subasta inmobiliaria y domicilio a efectos de requerimientos y notificaciones.
De acuerdo con esta exigencia legal, el cumplimiento de estos requisitos deviene presupuesto de la admisión de la demanda ejecutiva hipotecaria y, en consecuencia, de la viabilidad del proceso. A sensu contrario, la omisión o el posible defecto en cuanto a la designación del domicilio realizada por el deudor a efectos del procedimiento judicial o extrajudicial, producirá el efecto de que no pueda utilizarse este procedimiento. El acreedor perdería, por tanto, la posibilidad de incoar un proceso privilegiado para la tutela de su pretensión ejecutiva, ocurriendo lo mismo en caso de ausencia de tasación del bien hipotecado en la escritura pública. Además, la exigencia formal de estos presupuestos implica el cumplimiento de ambos, no de forma alternativa, pues si sólo hubiera un presupuesto, sería insuficiente para posibilitar la ejecución hipotecaria directa.
Por otro lado, el Registrador está obligado, en virtud del art. 682.3 LEC, a hacer constar en la inscripción la tasación para la subasta y el domicilio para notificaciones, pero, obviamente, no puede hacerlos constar si tales datos no figuran en la escritura; entonces cuál sería la consecuencia, ¿la no inscripción de la escritura que omite tan importantes datos o su inscripción sin los mismos? Lo cierto es que su falta no puede afectar a la validez ni a la eficacia de la hipoteca, por tanto no debe ser obstáculo para la inscripción de esta en el Registro. Sin embargo, la falta de esta información en el Registro produce la consecuencia procesal que refería con anterioridad, como es que no pueda utilizarse el procedimiento especial de ejecución hipotecaria, ni judicial ni extrajudicial, procedimiento que, por otro lado, no hay que olvidar, es potestativo.
De ahí que, con base a la especial importancia de la concurrencia de estos presupuestos en la correcta constitución de la litis, los mismos deben ser objeto de un estudio de oficio por parte del órgano judicial.
En cuanto a si podría ser subsanada tal omisión, concediéndose a tal efecto un plazo determinado, la cuestión es interpretable. A nuestro modo de ver, lo que procedería es la inadmisión directa de la demanda de ejecución hipotecaria en la que no aparezca consignada el precio de tasación de la finca y la fijación de un domicilio a efectos de requerimientos de pago, en base a los siguientes motivos:
1) Los requisitos del art. 682 LEC delimitan el ámbito de aplicación del proceso especial hipotecario, no siendo una vía judicial apta para el ejercicio de cualquier reclamación, sino que debe producirse una delimitación objetiva, realizada por el precepto mencionado.
2) Los presupuestos del art. 682 LEC se configuran como elementos equilibradores de la posición de las partes de la ejecución. El proceso hipotecario compensa su carácter expeditivo con un mayor grado de exigencia respecto del cumplimiento de los requisitos que deben concurrir en la escritura pública de constitución de la hipoteca. El rigor formal es compensatorio de la limitación de las causas de oposición y suspensión existentes en este proceso150, que restringen el ámbito de defensa del deudor, ámbito de defensa que hoy en día puede seguir siendo considerado como restringido a pesar de que las últimas modificaciones legislativas lo han ampliado incluyendo la causa de oposición basada en la alegación de cláusulas abusivas.
3) La LEC determina la inadmisión de la demanda y la denegación del despacho de ejecución en aquellos supuestos en que adolezca del cumplimiento de los requisitos exigidos por la Ley respecto de los documentos que deben adjuntarse a la misma151 (arts. 403 y 552), siendo en el caso del proceso hipotecario el documento que debe acompañarse a la demanda la escritura pública de constitución de la hipoteca, y siendo los requisitos que se exigen para ésta, los regulados en el art. 682 LEC.
4) La elección procedimental del justiciable para la protección de sus derechos e intereses legítimos, se encuentra limitada al cumplimiento de las formalidades legales reguladas para la configuración de esa concreta vía procesal, por tanto, deben respetarse las normas de admisibilidad de este proceso.
5) La inadmisión de la demanda hipotecaria no vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva del acreedor, pues no priva al acreedor de reclamar la cantidad adeudada por otras vías procesales. La LEC utiliza el término “podrá”, por lo que, debe entenderse que el legislador quiere decir que el acreedor es libre de acudir a cualquier otra vía procesal para reclamar su deuda (proceso declarativo ordinario, proceso de ejecución ordinario o común o incluso procedimiento monitorio).
6) Además, como se indicó anteriormente, la falta de cumplimiento de los requisitos del art. 682 LEC no condiciona la validez de la escritura donde aparece consignada.
Es importante mencionar la opinión de la DGRN a este respecto: En cuanto a la omisión o la defectuosa designación del domicilio, entiende que nada impide la eficacia de la hipoteca considerándola inscribible en el Registro de la Propiedad y en cuanto a la omisión del tipo, tampoco encuentra razones para denegar la inscripción, obviando el procedimiento judicial por el que se exija el cobro de la deuda.
En relación a este último punto de omisión del tipo, el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada, por tanto, conforme a la Ley 2/1981, de 25 de marzo, requisito de la escritura es que se fije el precio en que los interesados tasen el bien hipotecado. Parece deducirse de los arts. 129 LH y 682 LEC, que el momento en que debe comprobarse que la tasación no es inferior al 75% de la tasación realizada conforme al mercado hipotecario, es el momento del ejercicio de la acción hipotecaria, pues los preceptos lo establecen como un requisito formal para poder iniciar la ejecución, no como un requisito de la escritura de préstamo.
En conclusión, se puede entender que, si al otorgar la escritura, la finca no ha sido tasada o no se aporta la tasación realizada (como puede ocurrir en el caso de otorgamiento de segundas hipotecas o en las novaciones), el tipo de subasta consignado por las partes servirá para el ejercicio de la acción hipotecaria, siempre que al tiempo de la demanda judicial se acompañe la citada tasación con la que se acredite que el valor de subasta establecido en la escritura no es inferior el límite legalmente establecido. En caso contrario, no podría ejercitarse la acción hipotecaria.
En este sentido, en un procedimiento de ejecución hipotecaria el ejecutado podría alegar la falta de un requisito necesario para el despacho de la ejecución (Auto nº. 271/2025, de 8 de julio, de la Sección 3 de la Audiencia Provincial de Navarra).
Por otro lado, la reforma del art. 682.2.1ª LEC, operada por la Ley 1/2013, no puede alcanzar a una escritura otorgada con anterioridad a la misma, lo contrario sería dejar sin fuerza ejecutiva a todas las escrituras de hipoteca otorgadas antes de la susodicha reforma.
El auto 170/22, de fecha 17 de junio, de la AAP Alicante, expuso:
«El artículo 682 de la L.E.C. indica, a los efectos de la ejecución hipotecaria, que es requisito para la ejecución el que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75% del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
La redacción del precepto es debida a la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
Toda escritura de préstamo hipotecario o pacto posterior relativo a la ejecución directa de los bienes sobre los que recae la garantía, precisa, desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de la incorporación del certificado de tasación de la finca a que se refiere el artículo 682.2.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como requisito de la escritura de constitución de hipoteca para la ejecución directa. Se trata pues de una norma de carácter sustantivo que establece los requisitos que ha de observar el título para dotarle de fuerza ejecutiva y que han de ser observados en el momento de la formalización de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, pues establece un nuevo límite al pacto sobre el tipo de subasta, que no existía en la legislación anterior a la Ley 1/2013.
El artículo 682, antes de la reforma, indicaba meramente que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado para que sirva de tipo en la subasta. Desde el momento en que la escritura de constitución de la hipoteca es anterior a la modificación debe admitirse que la misma cumplía con el requisito de la determinación del tipo, esto es, la escritura cuya ejecución se pretende responde a las exigencias legales del momento en que fue otorgada y tuvo acceso al Registro de la Propiedad, pasando el correspondiente control de legalidad.
El artículo 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que salvo que otra cosa se establezca en disposiciones legales de Derecho transitorio, los asuntos que correspondan a los Tribunales civiles se sustanciarán por éstos con arreglo a las normas procesales vigentes, que nunca serán retroactivas.
La vigente normativa no tiene efecto retroactivo de grado máximo respecto de las escrituras de constitución de la hipoteca anteriores a su entrada en vigor. La aplicación de las normas procesales a los procesos iniciados a la entrada en vigor de la Ley 1/2013 no puede suponer una retroacción máxima incluso afectante a actos y situaciones producidas antes de la iniciación del proceso, de forma que tal aplicación retroactiva las deje sin efecto. Es lo que sucede con los títulos hipotecarios y la necesidad de que contenga la determinación del precio de tasación para que sirva de tipo en la subasta, según el artículo 682 en su modificación llevada a cabo por la mencionada Ley. El título tiene, obviamente, una proyección sobre el proceso, pero no es acto del proceso, no es acto producido a raíz de él, al que pueda aplicarse una normativa procesal que contenga innovaciones.
Aplicar criterio distinto supondría dejar sin efecto ejecutivo todas las escrituras de hipoteca otorgadas antes de la Ley 1/2013, y que están redactadas conforme a la normativa del momento de su otorgamiento, que desde luego no comprendía la previsión actual del tipo de subasta. Eso, o modificar la escritura, lo que supone la concurrencia del deudor, que, por razones obvias, no siempre estará dispuesto a colaborar, lo que deja a las entidades acreedoras en la indefensión.
La reforma operada en el artículo 682.2.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no es susceptible de ser aplicada con carácter retroactivo ya que se trata de una norma dirigida a regular los requisitos de la escritura de préstamo hipotecario para que el título tenga acceso al proceso de ejecución, lo que será de aplicación a los otorgados con posterioridad a su entrada en vigor. Pero ello no supone que el límite del tipo de subasta no sea aplicable en el momento procesal correspondiente como medida de protección del deudor en las hipotecas anteriores a la reforma. Así, llegado el momento de la subasta, el tipo no podrá ser inferior al legalmente establecido en la nueva normativa, puesto que la Disposición Transitoria Primera de la Ley 1/2013 señala, respecto de los procesos en trámite, que esta Ley será de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor de la misma, en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento.»
