Uno de los cambios más significativos de la Ley 1/2025 es el de la participación del ejecutante en la subasta. Hasta ahora, el ejecutante únicamente podía participar en la subasta si había licitadores para mejorar sus posturas, de acuerdo con el contenido del art. 647.2 de la LEC. Y una vez finalizada se podría adjudicar el bien al acreedor en el supuesto en el que la subasta hubiera finalizado sin posturas (art. 671 LEC), en caso de una propuesta de pago aplazado del precio del remate (art. 670.3 LEC), o cuando el ejecutado no presentase un tercero que mejorara la postura insuficiente por ser inferior al 70% del valor de tasación (art. 670.4 LEC).
Ahora, si el ejecutante tiene interés en adquirir el bien, debe incorporarse a la subasta como un licitador más y sometido a las mismas reglas. Podrá hacer pujas, aunque no intervengan otros postores, y no va a poder mejorar el precio una vez finalizada la subasta.
Con la nueva regulación, si no hubiera habido pujas en la subasta, el ejecutante no podrá solicitar después la adjudicación de los bienes, y se procederá, a instancia del ejecutado, al alzamiento del embargo. De acuerdo con la nueva redacción del artículo 671 LEC, si la subasta resulta desierta, será el ejecutado quien decida si se procede al alzamiento del embargo, si presenta a un tercero para que se adjudique el bien en los términos que prevé el precepto, o si quiere llegar a un acuerdo con el ejecutante para celebrar una segunda subasta o realizar el bien a través de un convenio de realización.
Como consecuencia, si la intención es la adjudicación del inmueble a favor de la ejecutante, es necesario pujar activamente durante la subasta, puesto que, de lo contrario, no cabrá adjudicación con la subasta desierta, como era la tónica habitual de las subastas en ejecución hipotecaria.
Plazos
Se acorta a veinte días el plazo para pagar el resto del precio ofrecido. El anterior plazo de cuarenta días ralentizaba en exceso el trámite. Además, el inicio del cómputo de los plazos para pago del resto del precio se produce automáticamente desde la fecha de cierre de la subasta. Con ello, la adjudicación definitiva se produce en la mitad de tiempo. El plazo comenzará a computarse desde el momento del cierre de la subasta, sin necesidad de requerimiento por el Juzgado.
Además, si la postura resultare superior a la deuda reclamada, el art. 670.2 de la LEC concede un nuevo plazo de 10 días para consignar en el Juzgado la diferencia. Dicho plazo se entiende desde que la resolución que aprueba la liquidación de intereses y tasación de costas sea firme. Extremo que el precepto no determina expresamente.
Incremento del depósito para participar. Carácter secreto de las pujas.
La nueva ley exige el depósito del 20% del valor de subasta, frente al 5% requerido en la anterior regulación. No obstante, se permite al letrado o letrada de la Administración de Justicia, atendiendo a las circunstancias concurrentes, modificar dichos importes.
Con esta medida lo que se pretende es dar seriedad a la puja, permitiendo el acceso a las mismas a aquellos postores que puedan estar verdaderamente interesados, habida cuenta de la elevada cantidad a la que puede incrementarse el precio de participación y con el fin de evitar intervinientes en la subasta no interesados. Asimismo, se prevé una penalización importante para el incumplimiento de los pagos y consignaciones.
Igualmente, y a diferencia de lo que sucedía hasta ahora, ninguno de los postores -incluido el acreedor- sabrán si ha habido otra puja superior a la suya hasta que haya finalizado la subasta. Se elimina de esta forma la posibilidad de mejorar las pujas durante la celebración de la subasta, pudiendo modificar las pujas al alza o a la baja considerándose válida únicamente la última realizada. Pero ello sin poder conocer el importe de las pujas ofrecidas por otros participantes.
De esta forma no solo se evita la dilación del tiempo de subasta -ahora únicamente se admitirán pujas durante un plazo improrrogable de veinte días desde la apertura de la subasta (art. 649 LEC)-, además se pretende que la puja realizada por cada uno de los licitadores desde el inicio de la subasta sea la relativa al importe máximo que cada uno de los distintos licitadores esté dispuesto a abonar.
Cesión de remate y porcentajes de aprobación.
Otra de las novedades introducidas por la Ley 1/2025 es la facultad que se concede tanto al ejecutante como a los acreedores posteriores para ceder el remate. Este derecho de cesión de remate se concede por la mera participación en la subasta, sin necesidad de realizar manifestación alguna al respecto.
Así, la nueva redacción del art. 647.3 de la LEC permite expresamente lo que en la práctica venía siendo admitido ya tanto por los Tribunales como por la Dirección General de los Registros y el Notariado: que la cesión sea inferior o superior al del remate. Como consecuencia de ello, se minorará la deuda del ejecutado por el importe total del remate, o se aplicará el sobrante a los fines de la ejecución respectivamente.
Y en este punto se aplica la penalización referida en el punto anterior, para el caso en el que el ejecutante no consigne la diferencia del sobrante en el plazo establecido de diez días se declarará la quiebra de la subasta y detracción de su crédito el importe equivalente al depósito exigido al resto de licitadores para participar, así como la obligación de correr con los gastos de la nueva subasta.
Las novedades introducidas por la nueva Ley al respecto de los porcentajes de adjudicación no alteran de forma significativa la regulación anterior. Se ha establecido un mínimo del 50% del valor de subasta, con la particularidad de que, si la cantidad adeudada por todos los conceptos fuera inferior, se aprobaría siempre que cubra el 40% del valor de subasta.
70%: Aprobación automática
50%: Aprobación si el deudor no mejora
40%: Mínimo si cubre toda la deuda
Sin embargo, si se tratara de la vivienda habitual del deudor, no se va a adjudicar por debajo del 70% de su valor de subasta, salvo que se haga por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, en cuyo caso no se podrá aprobar el remate de la vivienda por menos del 60% de ese valor.
Es decir, si no es vivienda habitual, el acreedor debe adjudicársela por el mínimo del 40% si cubre toda la deuda.
