La consulta vinculante número V0855-25 de la Subdirección General de Tributos, emitida el 21 de mayo de 2025, aclara que el comprador responde directamente por las deudas de IBI del año de la adquisición y del ejercicio anterior. Es decir, el Ayuntamiento puede cobrar al nuevo dueño el IBI impagado de esos dos años, sin necesidad de que el anterior propietario sea declarado insolvente o de abrir un procedimiento de derivación de responsabilidad.
Para deudas más antiguas (de hasta 4 años si no han prescrito), la Administración solo podrá reclamárselas al comprador si el vendedor es declarado insolvente y se siguen los trámites formales de derivación de responsabilidad.
La Ley establece que el obligado principal al pago del IBI es la persona que figure como titular del inmueble el 1 de enero de cada año. Es decir, aunque se compre la vivienda en cualquier mes, el vendedor sigue obligado a pagar el IBI devengado el año en curso. Ahora bien, en una compraventa inmobiliaria el año de la transmisión cabe pacto entre las partes para repartir esa carga o puede exigirse su distribución proporcional en función del tiempo de posesión. como decíamos en otra entrada anterior (¿Quién paga el IBI en una compraventa inmobiliaria el año de la transmisión?)
Sin embargo, si el vendedor no abona el impuesto y existen deudas pendientes de IBI, la Administración puede llegar a reclamar el pago al nuevo propietario. Esto se debe a lo que se conoce como “afección real”, es decir, la vivienda “arrastra” esas deudas y el titular actual puede verse obligado a responder por ellas.
Para protegerse al comprar una vivienda es recomendable pedir un certificado de estar al corriente de pago del IBI. Este certificado lo expide el Ayuntamiento y garantiza que no quedan deudas vinculadas al inmueble. Si el comprador acaba pagando deudas atrasadas de IBI por culpa del vendedor, puede reclamarle esas cantidades judicialmente, pero la Administración puede cobrarlas antes directamente al nuevo propietario para asegurar el cobro del impuesto.
Por tanto, el IBI de la vivienda debe pagarlo el propietario a 1 de enero; existe responsabilidad directa del comprador por IBI del año de compra y del anterior; para deudas anteriores, solo si se declara fallido al vendedor; es aconsejable exigir al vendedor comprobantes de pago del IBI antes de la compraventa.
