Si se vende una finca rústica colindante, lo normal es que interese su compra tanto al colindante como al arrendatario o aparcero frente al nuevo comprador. La razón es que normalmente interesa acrecentar las fincas y, por ello, nuestro Código Civil siempre ha dado preferencia a estas figuras en la idea de evitar un problema histórico español: “Los minifundios”. La base de la agricultura es ser eficiente, y esto se consigue pudiendo unificar el tamaño de los predios o las fincas.
Pero, ¿cómo regula nuestra normativa el Derecho de tanteo o retracto en relación con las explotaciones agrarias o rústicas?
Centrándonos en lo jurídico, el colindante va a encontrar la regulación en lo referente a las fincas rústicas en el art. 1523 del Código Civil, el cual dice: “También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.”
El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieran separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas, nos indica el precepto. En esas circunstancias, estamos hablando de una finca sin separaciones y siempre que sea inferior a una hectárea de extensión de terreno.
Ahora bien, ¿Qué ocurre cuando la finca interesa a dos colindantes simultáneamente?
Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo, será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.
Cuando estamos entre empresarios agrícolas el tamaño crece, pero para ello vamos a tener que partir de lo contenido en la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos se priorizan los derechos de adquisición preferente: “Art. 22.6: ‘los derechos establecidos en este artículo serán preferentes con respecto a cualquier otro de adquisición, salvo el retracto de colindantes establecido por el art. 1523, Código Civil, que prevalecerá sobre éstos cuando no excedan de una hectárea tanto la finca objeto de retracto como la colindante que lo fundamente’.”
Este precepto nos viene a decir que, salvo el periodo entre 2003 y 2006, el arrendatario tiene siempre preferencia sobre los colindantes en el derecho de retracto.
Artículo 22. Enajenación de la finca arrendada. Derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente.
1.- El adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador, y deberá respetar el plazo que reste de la duración mínima del contrato prevista en el artículo 12 o la de la prórroga tácita que esté en curso si se trata del tercero hipotecario, mientras que en los demás casos deberá respetar la duración total pactada.
2.- En toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluida la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquier otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artículo 9.2, tendrá derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato y, a falta de precio, una estimación del que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del artículo 11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la disposición adicional segunda de esta ley.
El arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificará al enajenante de modo fehaciente. A falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión.
Si el contrato no tuviera precio y el arrendatario no estuviera conforme con la estimación hecha por el arrendador, se determinará por un perito independiente nombrado de común acuerdo por las partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas, por la jurisdicción civil conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa.
3.- En todo caso, la escritura de enajenación se notificará de forma fehaciente al arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de adquisición, si las condiciones de la enajenación, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificación previa. El mismo derecho tendrá si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificación previa. En este caso, el retracto o el derecho de adquisición preferente podrán ser ejercitados durante el plazo de 60 días hábiles a partir de la notificación.
4.- Para inscribir en el Registro de la propiedad los títulos de adquisición ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, deberá justificarse la práctica de la notificación que establece el apartado anterior.
5.- No procederán los derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente en los casos siguientes: a) En las transmisiones a título gratuito cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente, pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o su cónyuge. b) En la permuta de fincas rústicas cuando se efectúe para agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean inferiores a 10 hectáreas de secano, o una de regadío, los predios que se permutan.
6.- Los derechos establecidos en este artículo serán preferentes con respecto a cualquier otro de adquisición, salvo el retracto de colindantes establecido por el artículo 1523 del Código Civil, que prevalecerá sobre éstos cuando no excedan de una hectárea tanto la finca objeto de retracto como la colindante que lo fundamente.
7.- Cuando se trate de fincas de aprovechamientos diversos concedidas a diferentes arrendatarios sobre la totalidad de la finca, el tanteo y retracto corresponderá ejercitarlo solamente al que lo sea del aprovechamiento principal; si hubiera varios, al que tuviera la condición de agricultor joven, y, de haber más de uno con esta condición, al más antiguo en el arrendamiento.
8.- Cuando sean varios los arrendatarios de partes diferentes de una misma finca o explotación, habrá que cumplir las obligaciones de notificación con cada uno de ellos, y el derecho de tanteo y retracto podrá ejercitarlo cada uno por la porción que tenga arrendada. Si alguno de ellos no quisiera ejercitarlo, por su parte, podrá hacerlo cualquiera de los demás, y será preferente el que tuviera la condición de agricultor joven y, en su defecto, o en el caso de ser varios, el más antiguo.
9.- En los casos de fincas de las que solo una parte de su extensión haya sido cedida en arriendo, los derechos regulados en los apartados anteriores se entenderán limitados a la superficie arrendada. A tal efecto, el documento por el que sea formalizada la transmisión de la finca deberá especificar, en su caso, la cantidad que del total importe del precio corresponde a la porción dada en arriendo.
¿Cuándo no aplica el derecho de retracto?
-. Cuando exceda de 1 hectárea.
-. Cuando estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos, y otras servidumbres.
En estos casos el colindante no tiene preferencia. Y nunca sobre el arrendatario.
Si la finca tiene más de una hectárea y estamos entre agricultores, hay una excepción si estamos ante una explotación prioritaria, y es que la superficie de la finca vendida sea inferior al doble de la Unidad Mínima de Cultivo. Art. 27 Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias de 1995. En esos casos también tendría derecho de retracto, pero no por encima del arrendatario. Si bien este precepto interesa por cuanto el arrendatario no siempre quiere hacerse con la finca.
Artículo 27. Retracto.
1.-Tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.
2.- Si fueren varios colindantes, será preferido el dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo. Si más de un colindante cumple esta condición tendrá preferencia el dueño de la finca de menor extensión.
3.- Cuando ninguna de las fincas colindantes iguale o supere, como consecuencia de la adquisición, la unidad mínima de cultivo, será preferido el dueño de la finca de mayor extensión.
4.- El plazo para ejercitar este derecho de retracto será el de un año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación.
5.- El propietario colindante que ejercite el derecho de retracto no podrá enajenar la finca retraída durante el plazo de seis años, a contar desde su adquisición.
Retracto de colindantes.
Es decir, si es usted propietario de una finca rústica y su vecino la vende a un tercero que no es colindante ni copropietario, tiene usted derecho a ejercer la acción de retracto de colindantes, lo que significa que puede quedarse con la finca en las mismas condiciones acordadas con el comprador original.
Este derecho está regulado en los artículos 1.523 y siguientes del Código Civil, donde se establecen los requisitos necesarios para poder hacer valer esta acción.
Para que el derecho de retracto de colindantes en fincas rústicas pueda prosperar, deben cumplirse los siguientes requisitos:
1.- Condición de rústicas: Tanto la finca objeto de retracto como la finca del colindante que desea ejercer el derecho deben ser rústicas. Las fincas urbanas quedan excluidas.
2.- Límite de superficie: La finca que se pretende retraer no debe exceder de 10.000 metros cuadrados.
3.- Separaciones entre fincas: No procederá el retracto si las fincas están separadas por elementos como arroyos, acequias, barrancos, caminos u otras servidumbres aparentes.
4.- Plazo para ejercer el derecho: El derecho debe ejercitarse en un plazo de 9 días naturales desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad. Si no se conoce la inscripción, el plazo cuenta desde que el colindante tuvo conocimiento de la venta.
Además del retracto general de colindantes, la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias, introdujo un tratamiento especial para las Explotaciones Agrarias Prioritarias.
El artículo 27 de esta ley establece que los propietarios de explotaciones prioritarias colindantes tienen un derecho preferente de retracto cuando la finca rústica vendida tiene una superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.
Según esta Ley, para estas explotaciones prioritarias, los plazos para ejercer el retracto son:
-. 1 año desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad.
-. Si se ha notificado fehacientemente la venta a los colindantes, el plazo será de 60 días desde la notificación.
Pero si no hay arrendamiento, ¿Quién tiene preferencia?
El art. 1.523 es únicamente aplicable cuando dos o más colindantes ejercitan simultáneamente el derecho de retracto frente a un comprador que no tenga tal condición, si el comprador es un colindante no aplica. Pues cuando el adquirente sea también propietario de una finca rústica colindante, aunque fuera de cabida superior a la del retrayente, no tendrá lugar el derecho de subrogación, ni tendrá opción a competir y a procurar por derecho de retracto un dominio que ya le pertenece y en cuya adquisición se ha adelantado sin posibilidad de serle arrebatado por otro colindante.
