En el marco de un contrato de mediación inmobiliaria celebrado entre una empresa o profesional y un consumidor, la ausencia de información (precontractual y contractual) sobre el ejercicio del derecho de desistimiento puede conllevar que la agencia inmobiliaria pierda el derecho a exigir, proporcionalmente, los honorarios de los servicios que hubiera prestado. Así se colige de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 17 de mayo de 2023 (Asunto C-97/22); cuestión que también abordó previamente nuestro Tribunal Supremo en su sentencia de 24 de marzo de 2021 (resolución nº 167/2021).
1. El derecho de desistimiento en el contrato de mediación inmobiliaria.
La STS de 18 de marzo de 2010, con nº de resolución 174/2010, resume bien en qué consiste el contrato de mediación inmobiliaria: «el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario (SSTS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993 ). Constituye un contrato atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil (STS de 6 de octubre de 1990, entre otras muchas)».
Al tratarse en este caso de un contrato firmado entre un consumidor y usuario -de un lado- y un empresario o profesional -de otro- resultan de aplicación tanto el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (TRLGCU), como la Directiva 2011/83, sobre los derechos de los consumidores. Por tanto, en el contexto de un contrato de mediación inmobiliaria, el consumidor goza de la facultad «de dejar sin efecto el contrato celebrado, notificándoselo así a la otra parte contratante en el plazo establecido para el ejercicio de ese derecho, sin necesidad de justificar su decisión y sin penalización de ninguna clase» (artículo 68 del TRLGCU).
El derecho de desistimiento, exige el TRLGCU, debe expresarse por escrito en el documento contractual, de manera clara, comprensible y precisa, así como los requisitos y consecuencias de su ejercicio, incluidas las modalidades de restitución del bien o servicio recibido. A tal propósito, el empresario o profesional deberá entregar al consumidor, además, un documento de desistimiento, identificado claramente como tal, que exprese el nombre y dirección de la persona a quien debe enviarse y los datos de identificación del contrato y de los contratantes a que se refiere (artículo 69).
2. ¿Qué ocurre si la agencia inmobiliaria no informa sobre el ejercicio del derecho de desistimiento al consumidor?
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha sido tajante. La información precontractual sobre el alcance y ejercicio del derecho de desistimiento en un contrato celebrado fuera del establecimiento mercantil, donde el consumidor puede verse ante presiones psicológicas, reviste una importancia capital para éste. De modo que el incumplimiento por parte del empresario de su deber de informarle sobre este derecho conlleva la pérdida del derecho a cobrar parcial o totalmente sus servicios. Dice así el Tribunal de Luxemburgo: «El derecho de desistimiento mencionado en el artículo 14, apartado 5, de la Directiva 2011/83 tiene por objeto proteger al consumidor en la situación concreta de la celebración de un contrato fuera del establecimiento en la que, como recuerda el considerando 21 de la referida Directiva, ese consumidor puede estar bajo posible presión psicológica o verse enfrentado a un elemento de sorpresa, independientemente de que haya solicitado o no la visita del comerciante de que se trate. Por lo tanto, la información precontractual sobre este derecho de desistimiento reviste, para dicho consumidor, una importancia capital y le permite tomar, con conocimiento de causa, la decisión de celebrar o no el contrato (véase, por analogía, la sentencia de 23 de enero de 2019, Walbusch Walter Busch, C-430/17,EU:C:2019:47, apartados 45 y 46).
Por lo tanto, en el supuesto de que el comerciante de que se trate no facilite al consumidor la información contemplada en el artículo 6, apartado 1, letras h) o j), de la referida Directiva antes de la celebración de un contrato fuera del establecimiento, en el sentido del artículo 2, punto 8, de la Directiva 2011/83, y de que dicho consumidor ejerza su derecho de desistimiento, las disposiciones del artículo 14, apartado 4, letra a), inciso i), de la referida Directiva, en relación con su apartado 5, eximen a este consumidor de toda obligación de pagar al referido comerciante el precio del servicio prestado por este durante el plazo de desistimiento». Plazo, por cierto, que ante la ausencia de información sobre el derecho de desistimiento, se extiende hasta 12 meses (artículo 10.1 de la Directiva 2011/83 y 105.1 del TRLGCU).
En un sentido similar se manifestó, anteriormente, nuestro Tribunal Supremo, que en su sentencia de 24 de marzo de 2021, con número de resolución 167/2021, advirtió que «En el supuesto de un contrato celebrado fuera del establecimiento mercantil con un consumidor reviste una especial relevancia la información precontractual, de manera que el consumidor pueda comprender cabalmente el alcance e impacto del contrato que suscribirá. De no hacerlo, prosigue el Alto Tribunal, las consecuencias son claras: «si no existe información previa por parte del empresario [art. 97.1.i) y l) TRLGCU] y el consumidor no presta su consentimiento expreso para el inicio de la prestación al mismo tiempo que reconoce que es pleno conocedor de que con la ejecución perderá el derecho a desistir, este derecho se conserva incluso cuando el contrato se ha ejecutado por completo, y no asumirá ningún coste».
Juan De Trinidad Ramos, abogado.
