Analizamos la Resolución de 22 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Getafe n.º 2 a practicar una cancelación de la inscripción de adquisición, derivada de una previa adjudicación hipotecaria, tras la estimación judicial de la abusividad de la cláusula de resolución anticipada en el préstamo hipotecario ejecutado y consiguiente declaración de sobreseimiento de la ejecución.
En el recurso interpuesto por doña A. F. P. R. contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Getafe número 2, a practicar una cancelación de la inscripción de adquisición, derivada de una previa adjudicación hipotecaria, tras la estimación judicial de la abusividad de la cláusula de resolución anticipada en el préstamo hipotecario ejecutado y consiguiente declaración de sobreseimiento de la ejecución se relatan los siguientes hechos:
Constaba inscrita la adjudicación de una finca por ejecución hipotecaria en favor de un fondo de titulación de activos, como cesionario del remate en la subasta, y siguiente transmisión de la finca, por liquidación anticipada de este fondo adjudicatario, en favor de la sociedad «Buildingcenter, S.A.». Después de estar inscrita esta segunda transmisión, se presentó instancia solicitando la «anulación» de la inscripción practicada primeramente en favor del fondo adjudicatario, y la «suspensión» de la inscripción en favor de la entidad adquirente tras la liquidación del fondo, «Buildingcenter, S.A.U.». Se acompañaba a la instancia diligencia de ordenación del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Getafe en la cual, tras reconocer que la Audiencia Provincial de Madrid había estimado la apelación interpuesta por los ejecutados frente al auto de adjudicación, había acordado el sobreseimiento de la ejecución por existencia de cláusula abusiva en el préstamo hipotecario, acordando el archivo de las actuaciones. La inscripción de adjudicación hipotecaria en favor del fondo databa de 21 de abril de 2015, habiéndose iniciado la ejecución en el año 2011, según resulta de la nota marginal de expedición de certificación de cargas. El decreto de adjudicación es de fecha 30 de septiembre de 2014. La inscripción en favor de la entidad «Buildingcenter, S.A.U.», actual titular registral tras la liquidación anticipada del fondo adjudicatario, se practicó el día 10 de diciembre de 2024, habiéndose presentado la escritura en que se basa esta inscripción el día 29 de octubre de 2024. La instancia solicitando la «suspensión» y la «anulación» se había presentado con posterioridad a esta última presentación e inscripción, en fecha 16 de diciembre de 2024. No constaba que la actual titular registral, «Buildingcenter, S.A.U.», hubiera sido parte en el procedimiento que decretaba el sobreseimiento de la ejecución.
Se debate en el presente expediente si habiéndose decretado el sobreseimiento de una ejecución hipotecaria, por declarar la abusividad de la cláusula de resolución anticipada, y no estando la finca inscrita ya a nombre de la entidad ejecutante, ni tampoco en favor del fondo cesionario del remate, sino en favor de un tercero, entidad diferente tras una operación de «liquidación anticipada» por parte de dicho fondo, cabe cancelar la inscripción de la adquisición última de la finca en favor del titular registral.
Son datos relevantes del presente expediente que en este caso la ejecución se inicia en el año 2011, es decir, antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, y que el decreto de adjudicación se dictó el día 30 de septiembre de 2014, por lo que cabe sobreseer la ejecución por estimación de la abusividad de una causa de resolución anticipada, por el denominado recurso extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas previstas en el apartado cuarto del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013 y disposición transitoria tercera de Ley 5/2019), incluso con efectos si la finca estuviere inscrita a favor de terceros, siempre que estos hubieran sido parte en el incidente procesal, y siempre que concurriesen también las demás circunstancias necesarias para ello: falta de entrega de la posesión de la finca al adquirente, nulidad por abusiva que la cláusula de vencimiento anticipado, y no ejercicio anterior del incidente extraordinario de oposición.
En el supuesto que motiva el recurso, tras desestimar la causa de oposición el Juzgado de Instancia, la Audiencia estima la apelación, pese al lapso de tiempo transcurrido, y razona que la abusividad puede ser estimada en cualquier momento de la ejecución, mientras no se haya entregado la posesión, que en este caso no se ha producido según la Audiencia, siendo la consecuencia de estimar la abusividad en la cláusula de vencimiento anticipado decretar el sobreseimiento de la ejecución.
Resulta relevante el lapso temporal transcurrido desde que se estimó la apelación y se acordó el sobreseimiento de la ejecución hipotecaria y el inicio del procedimiento registral: el auto de la Audiencia que decreta el sobreseimiento y estima la apelación es de fecha 2 de diciembre de 2021, y de su tenor literal y encabezamiento resulta que fueron parte en el procedimiento tanto la entidad ejecutante («Bankia, S.A.») como el fondo adjudicatario («RMBS IV Fondo de Titulación de Activos»), de modo que si se hubiera presentado en su momento en el Registro el testimonio de dicho auto, hubiera sido sencillo cancelar la inscripción de adjudicación, y no se habría inscrito la última transmisión en favor de la entidad «Buildingcenter, S.A.U.» tras la liquidación del fondo. Pero la hoy recurrente no presentó el auto en aquel momento, y sólo acude al Registro cuando ya está presentado e inscrito el documento de transmisión por liquidación anticipada del fondo en favor del actual titular registral.
La recurrente insiste en que se entre a valorar el hecho de que, a su juicio, tanto la ejecutante –«Bankia, S.A.», hoy «Caixabank, S. A.»–, como la cesionaria del remate en la subasta –fondo de titulación–, y la actual titular registral –«Buildingcenter, S.A.U.»–son la misma persona, o están vinculadas de modo tal que claramente se cumpliría el principio de tracto y de intervención en el procedimiento de la actual titular (así afirma que según los datos existentes en la web de «Buildingcenter, S.A.U.», «(…) Buildingcenter es la sociedad de CaixaBank centrada en la des inversión de la cartera de inmuebles procedentes del grupo bajo criterios de rigor financiero y maximización del valor (…)», y que «es público y notorio que se trata de una sociedad perteneciente a Caixabank. Madrid RMBS IV Fondo de Titulación de Activos, está también claramente y notoriamente vinculada a Caixabank (…)»; sin embargo, no puede el registrador extender las consecuencias del sobreseimiento más allá de lo que la propia Audiencia las ha extendido; los más elementales principios de seguridad jurídica, defensa del titular inscrito, y desde luego el principio de separación de poderes que rige nuestra convivencia imponen que en ningún caso sea el registrador, con los muy limitados elementos probatorios de que dispone, el competente para «levantar el velo» en las personas jurídicas, competencia ésta que reside en manos exclusivas de los tribunales de Justicia.
Si la recurrente estima que «Buildingcenter, S.A.U.» se confunde en realidad con el fondo adjudicatario y con el ejecutante, y que por tanto se le deben extender los efectos de la decisión de sobreseimiento, deberá solicitar del órgano judicial que decrete sin ambages esta extensión y que se ordene, en su caso, como medida cautelar mientras se dicta la resolución judicial oportuna la anotación de la correspondiente demanda en el Registro.
Es cierto que la legislación hipotecaria no es completamente ajena a la necesidad de conciliar los rigores del principio del tracto sucesivo con la citada doctrina del levantamiento del velo, lo que ha dado lugar a la admisión legal de determinados supuestos de excepción a aquel principio hipotecario, en sentido material y no meramente formal: uno de estos supuestos es el previsto en el párrafo final del artículo 20 de la Ley Hipotecaria que, tras establecer que «no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento», añade a continuación la excepción de que «en los procedimientos criminales podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o Tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento», es decir, este párrafo admite, excepcionalmente, la posibilidad de anotar, sin cumplir estrictamente con las exigencias del principio de tracto sucesivo; pero tal supuesto se contempla solo para procesos incardinados en la jurisdicción penal, en relación con la práctica de asientos provisionales (como son las anotaciones de embargo preventivo o de prohibición de disponer), y previa decisión motivada del juez o tribunal competente dentro del propio procedimiento judicial y sujeto a sus garantías sobre la existencia de «indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos [bienes] es el imputado», y como tal supuesto excepcional no es susceptible de interpretación extensiva; otro supuesto en que el legislador ha querido excepcionar la regla del tracto sucesivo ha sido contemplado en el artículo 170, párrafo sexto, de la Ley General Tributaria, en la redacción dada por la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria, que ampara la posibilidad de tomar anotación preventiva de prohibición de disponer sobre bienes inmuebles de una sociedad, sin necesidad de que el procedimiento recaudatorio se dirija contra ella, cuando se hubiera embargado al obligado tributario acciones o participaciones en ella y ejerza sobre la misma un control efectivo, siempre que en el mandamiento se justifique la relación de control. Por tanto, también en este caso debe existir un previo pronunciamiento en el procedimiento de que traiga causa el mandamiento sobre la existencia de la relación de control del socio cuyas participaciones o acciones son embargadas sobre la sociedad cuyos bienes serán objeto de la traba.
La doctrina jurisprudencial del levantamiento del velo consiste (vid. Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 17 de diciembre de 2002 y 16 de mayo de 2013) en un instrumento jurídico que se pone al servicio de una persona, física o jurídica, para hacer efectiva una legitimación pasiva distinta de la que resulta de la relación, contractual o extracontractual, mantenida con una determinada entidad o sociedad a la que la ley confiere personalidad jurídica propia, convirtiendo a los que serían «terceros» («falsos terceros» podríamos decir) –los socios o la sociedad– en parte responsable a partir de una aplicación, ponderada y restrictiva de la misma, que permita constatar una situación de abuso de la personalidad jurídica societaria perjudicial a los intereses públicos o privados, que causa daño ajeno, burla los derechos de los demás o se utiliza como un medio o instrumento defraudatorio, o con un fin fraudulento y que se produce, entre otros supuestos, cuando se trata de eludir responsabilidades personales, y entre ellas el pago de deudas.
La doctrina del «levantamiento del velo» de la personalidad jurídica tuvo su origen, como recordó la resolución de este Centro Directivo de 5 de febrero de 2018, en la técnica procesal utilizada por los jueces norteamericanos del «disregard of legal entity» a través del cual se apartaba la personalidad jurídica penetrando en el sustrato personal de sus miembros, y en aquellos casos en que la sociedad trataba de cometer abusos. Se trata de evitar una situación de burla de derechos de terceros, un trasvase de bienes propios de una persona física, a un ente social, constituido por dichas personas, que no deja de ser alarmante para una convivencia en la que debe primar la seguridad jurídica.
Ahora bien, presupuesto necesario para la aplicación de la señalada doctrina sobre el levantamiento del velo es que medie una decisión judicial en el procedimiento y con las garantías procesales en cada caso previstas, sin que, como ya se ha dicho, tal intervención judicial pueda ser suplida en sede registral, o en el estrecho margen de este recurso, que por la ausencia de aplicación del principio contradictorio y por la limitación de medios de prueba y cognición, necesariamente debería pronunciarse sobre hechos eventualmente controvertidos y ajenos a la prueba documental presentada inaudita parte y sin poder garantizar, por tanto, el derecho de defensa (alegando y probando lo que a su derecho convenga) del titular registral con la plenitud que exige el derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24 de la Constitución Española.
Por tanto, en el presente supuesto y desde el punto de vista registral, decretado el sobreseimiento de una ejecución hipotecaria por razón de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado, estando ya inscrita no sólo la adjudicación de la finca hipotecada en favor del rematante o cesionario de remate en subasta, sino además inscrita una segunda transmisión en favor de un tercero, sin que este tercero haya tenido intervención en el procedimiento, y no habiendo pronunciamiento judicial previo de levantamiento del velo, en el caso de que procediera, ni tratándose tampoco de un supuesto de transmisión universal, ni encuadrable en ninguna de las excepciones legalmente admitidas al principio del tracto sucesivo, no cabe sino confirmar la calificación registral desfavorable por aplicación de la doctrina de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 17 de mayo de 2022 y del tracto sucesivo registral recogido en el citado artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
La Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación recurrida
