La Resolución de 29 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ronda, por la que se suspende la inscripción de una escritura de modificación de la propiedad horizontal, con nueva configuración de los elementos independientes que la componían, de la que formaban parte varias fincas hipotecadas, acoge la doctrina que ha ido sentando el propio Centro Directivo sobre la inscripción de actos que puedan alterar el elemento objetivo de la garantía hipotecaria, y la resume en 4 puntos:
1.- Por el principio de indivisibilidad: en caso de división o segregación realizada en la finca hipotecada, la subsistencia de la hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes aun cuando se reduzca la obligación garantizada sin necesidad de distribuir la responsabilidad hipotecaria entre las fincas divididas o segregadas, generándose lo que la doctrina a denominado hipoteca solidaria. (arts 1860 CC y 122 LH)
2.- En caso de agrupaciones y agregaciones: salvo pacto en contrario la hipoteca continúa gravando sin alteración la finca o fincas originariamente hipotecadas, sin que las mismas se extienda naturalmente a las demás fincas agrupadas o agregadas (art 110 LH). En caso de ejecución, el efecto de su enajenación forzosa será la desagrupación de la misma.
3.-La división o agrupación de finca hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, en cuyo caso cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución de cualquiera de ellas o de todas simultáneamente (arts. 122 y 125 LH).
4.- cuando una parte de un elemento en régimen de PH, se separa e independiza jurídicamente, seguirán pesando sobre ella los gravámenes recayentes sobre el derecho en el que se integraba anteriormente –R de 27 de diciembre de 2010
En consecuencia en el caso de división o agrupación de fincas hipotecadas no es preciso el consentimiento del acreedor (R. de 16 de febrero de 2016), porque la hipoteca en ningún caso implica ningún tipo de limitación o restricción a las facultades dispositivas del propietario de la finca gravada. La protección de los derechos del acreedor hipotecario se deben articular a través de través de las normas que regulan la extensión objetiva de la hipoteca y su indivisibilidad –arts 109 a 112 y 122 a 125 LH y R de 8 de marzo de 2013– y las propias normas hipotecarias sobre tratamiento registral de divisiones, segregaciones, agrupaciones y agregaciones –arts 47 a 50 RH, que se basan en la subsistencia inalterada de las cargas.
Sin embargo, a continuación, la DG considera que este principio de inalterabilidad tiene como premisa que pueda establecerse una correspondencia física entre las antiguas fincas y las nuevas, y que en otro caso si sería preciso el consentimiento del acreedor y una nueva distribución. Y entiende que en este caso sí se da esta correspondencia y llega a las siguientes conclusiones: la 1ª, quedaría libre en parte (la planta baja) y gravada con la hipoteca de la antigua finca 3 en la parte alta, y las fincas 2ª y 3ª quedarían gravadas por la hipoteca de la antigua finca 2 en la planta baja y por la hipoteca de la finca 3 en la parte alta. Y en caso de ejecución la hipoteca afectará no solo a la antigua finca sino también a la totalidad de la nueva. Señala también que habría que tener en cuenta otros factores: si existiera pacto de extensión a las fincas con las que pueda agruparse la finca hipotecada, pues, resultaría que como también debería ser aplicable a supuestos de reorganización de la propiedad y, en caso de ejecución hipotecaria, ésta afectará no solo a la finca inicialmente hipotecada, sino también a la total finca resultante de la agrupación. También que si el titular de las fincas hipotecadas fuere la misma persona (ausencia de terceros propietarios), si el acreedor titular de ambas hipotecas fuese la misma entidad y, además, si el crédito garantizado por éstas fuese el mismo, distribuido, resultaría que la agrupación de las fincas hipotecadas producirá la unificación simultánea de la responsabilidad hipotecaria en la finca resultante, por aplicación del principio de indivisibilidad de la hipoteca respecto del crédito garantizado (artículos 120, 122 y 123 de la Ley Hipotecaria), por virtud del cual, en realidad, cada finca gravada agrupada ya respondía de la totalidad del crédito garantizado, no obstante, la distribución de la responsabilidad. En conclusión, resuelve que no siendo preciso el consentimiento del acreedor hipotecario, pues el gravamen hipotecario seguirá gravando inalterado cada una de las nuevas fincas en los términos expuestos, debiendo el registrador valorar todas las circunstancias indicadas para practicar el arrastre de las cargas vigentes
