Casi todo el mundo ha oído hablar o ha sentido alguna vez curiosidad por inmuebles que están en manos de fondos de inversión (apodados como fondos oportunistas o fondos “buitre” en los medios de comunicación) o filiales inmobiliarias de bancos y grandes compañías.
1.- Ventajas de comprar un inmueble de banco o fondo (Real Estate Owned o REOs)
Estos inmuebles generalmente tienen origen en la morosidad bancaria y abarcan todas las tipologías imaginables: pisos, casas, locales de negocio, garajes, obras en construcción o suelos, entre otros, que están o han estado embargados. En ocasiones, lo que se transmite directamente es la deuda hipotecaria y no el inmueble como tal (Non-performing Loans o NPLs). Está extendida popularmente la creencia de que sus precios son excepcionales. O, como poco, que resultan mucho más accesibles que la media habitual de un mercado inmobiliario en claro contexto de inflación.
2.- Riesgos legales más frecuentes
Aunque la realidad es que generalmente los precios de estos inmuebles pueden ser más competitivos, encierran una complejidad muy superior a lo que podría imaginarse incluso para perfiles inversores más experimentados. Los riesgos más frecuentes al comprar inmuebles de banco o fondos están en la falta de conocimiento real del inmueble; en los términos en que se redactan, negocian y se cierran los documentos legales, y en la complejidad en las estructuras internas y de comercialización de estas entidades, que obligan a una mayor diligencia y profesionalidad durante la interlocución y negociación en el proceso de compra.
3.- Qué revisa un abogado antes de la compra (Due Diligence)
Con la documentación disponible, como la nota simple, el abogado experto en inversiones inmobiliarias trata de detectar todas las circunstancias físicas, registrales-catastrales, jurídicas, urbanísticas, técnicas, ocupacionales o medioambientales que pudieran ser determinantes. Asimismo, el abogado trata de encontrar cargas ocultas y pasivos ocultos. Existen deudas que se transmiten con el inmueble, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI o también llamado “contribución”) o las cuotas de comunidad de propietarios, que pueden resultar una sorpresa desagradable. Detectados a tiempo, estos riesgos pueden abaratar el precio o evitar una inversión ruinosa.
4.- Labor del abogado durante la compra
El abogado experto en inversión inmobiliaria acompaña al inversor durante todo el proceso. Desde la presentación de ofertas vinculantes, a la redacción, negociación y cierre de los documentos legales y supervisión del proceso de entrega de documentación de toda clase. Estos inmuebles se comercializan a través de una compleja telaraña de agentes de la propiedad inmobiliaria (API), intermediarios profesionales y servicers inmobiliarios, de modo que la interlocución puede llegar a ser poco fluida y frustrante. Aunque estas entidades operan con rigidez, con la estrategia adecuada desde el inicio, se puede negociar y abaratar el precio y conseguir condiciones de adquisición más favorables que la que se proponen de entrada.
5.- Labor del abogado después de la compra.
El abogado supervisa la inscripción de documentos en el Registro de la Propiedad y vela por el cumplimiento de los compromisos adquiridos en favor de su cliente.
6.- Errores comunes.
Los errores más comunes al comprar inmuebles de banco o fondo están en no definir estrategias de negociación sólidas desde el principio, no solicitar documentación ni información adicional, o firmar documentos legales sin criterio jurídico. El mejor momento para contratar un abogado es antes de que aparezca el problema. En definitiva, los inmuebles de bancos y fondos de inversión pueden ser una oportunidad pero también implican riesgos legales importantes como la existencia de cargas ocultas, deudas pendientes o situaciones de ocupación. Para ello es clave contar con un asesoramiento legal especializado en derecho inmobiliario que permita una inversión con seguridad jurídica.
En De Trinidad y Asociados Abogados contamos con un equipo con amplia experiencia en el asesoramiento jurídico a los principales servicers y fondos de inversión del país, por lo que somos conocedores de los entresijos de este nicho del mercado inmobiliario y las dificultades que encierra. Contáctenos sin compromiso para pedirnos presupuesto o más información sobre nuestros servicios.
