- Freno a los alquileres: En enero de 2026, Austria implementó un tope que limita el aumento de los alquileres regulados (principalmente viviendas construidas antes de 1945) al 1% en 2026 y al 2% en 2027. En el mercado libre, la renta solo se puede actualizar una vez al año.
- Parque público masivo: El modelo de Viena destina una gran parte de su parque inmobiliario a vivienda social y cooperativas de beneficio limitado, donde aproximadamente el 60% de los habitantes vive en algún tipo de vivienda protegida o pública.
La capital austriaca suele ser uno de los primeros nombres que aparecen en una discusión típica de bar sobre precios de alquileres. En las tertulias suele ser representada como una suerte de «utopía de la vivienda», con un modelo ideal para vivir y un inmenso parque público de vivienda. Y si bien, como todos los mitos, el modelo vienés posee algunos grises —y a medida que aumenta su población, su situación comienza poco a poco a asemejarse al resto de grandes ciudades—, sus características merecen ser nombradas.
Si algo ha dedicado la capital austríaca para mejorar el sector inmobiliario, ha sido tiempo: su apuesta por la vivienda social se remonta a hace más de un siglo, en 1923, cinco años después de que el Imperio Austrohúngaro perdiese la Primera Guerra Mundial. Viena, empobrecida y derrotada, dejaba de ser la capital de un imperio. Entonces, el Ayuntamiento inició la construcción de más de 64.000 viviendas públicas de una ciudad que en la segunda mitad del siglo XX perdió 80.000 habitantes.
Como resultado, actualmente el 60% de los vieneses habitan en viviendas sociales, que representan alrededor del 43% del millón de casas de la ciudad: 200.000 hogares de renta asequible y 200.000 de asociaciones de vivienda de ánimo de lucro limitado.
El país impulsó en enero un «freno a los alquileres» que limita el aumento al 1% en 2026 y al 2% en 2027. Un límite que afecta a los pisos construidos antes de 1945, con renta regulada. Para las viviendas del mercado libre, el alquiler sólo puede subir una vez al año. En materia de desahucios, en 2022 el Ejecutivo aprobó un sistema para evitar que las personas vulnerables acabasen en la calle, que ha evitado hasta la fecha el desahucio de más de 42.000 personas, con un gasto anual de 28 millones de euros.
- Límites a la actualización: Aplican topes porcentuales a las subidas de rentas en contratos vigentes y restricciones en áreas consideradas «tensionadas» (como el límite general del 2% en varias de estas regiones).
- Regulación de oferta turística: Buscan frenar la conversión de viviendas residenciales en pisos turísticos mediante restricciones y normativas locales alineadas con iniciativas como el Affordable Housing Act de la Unión Europea.
En Alemania, las elecciones en la capital alemana del pasado mes de octubre estuvieron marcadas por el intenso debate sobre los precios de los alquileres. En una ciudad donde más del 85% de los berlineses vive de alquiler y ha sufrido una subida del 56% en cinco años, todas las formaciones buscaban fórmulas mágicas en sus mítines para paliar la situación.
En ese contexto, apareció la formación izquierdista Die Linke, con un mensaje radical: la congelación de los alquileres de las viviendas estatales y la expropiación a las grandes inmobiliarias, que implicaría adquirir más de 200.000 unidades. Estas promesas resultaron en una sólida victoria de Die Linke y de su candidata Elif Eralp.
No obstante, Eralp necesitará mucho tiempo para ejecutar su plan de nacionalización de estas empresas. Si bien los gobiernos federales pueden tener competencias en las viviendas públicas, actuar sobre los inmuebles privados corresponde al Ejecutivo estatal.
Cabe señalar también que Berlín ya tiene experiencia en proyectos intervencionistas sobre la vivienda: en 2020 puso en marcha el Mietendeckel, un plan que congeló alquileres, estableció precios máximos y permitió rebajar determinadas rentas. Fue anulado por el Tribunal Constitucional Federal de Alemania el 15 de abril de 2021 por burlar competencias.
Si hacemos un zoom out a la foto y nos centramos en todo el país, en 2015 se aprobó el «freno al precio del alquiler», que permite a los estados federados limitar el precio de los nuevos contratos de alquiler de las zonas «tensionadas» de sus territorios a un máximo del 10% por encima del alquiler medio.
En Francia, París presenta problemas habitacionales similares al resto de megalópolis europeas. Si bien los parisinos destinan un 40% de su salario al alquiler (un 10% menos que Madrid o Barcelona), presenta una dualidad: el Ayuntamiento socialista ha duplicado en dos décadas el número de viviendas protegidas, hasta el 25 %, el sector privado maneja precios desorbitantes. Un piso de 60 metros² se alquila por unos 1.500 euros de media. Ya han pasado al imaginario global las famosas chambres de bonne de la ciudad parisina: pequeñas habitaciones en los áticos de los edificios, de apenas 10 metros².
En las grandes ciudades francesas, la administración fija un alquiler máximo por metro cuadrado. Para frenar los desahucios, el país cuenta con la llamada tregua invernal, que impide ejecutar expulsiones de viviendas entre el 1 de noviembre y el 31 de marzo, una medida que también se aplica en regiones de Bélgica.
Respecto a las viviendas turísticas, los ayuntamientos pueden limitar su número y reducir a 90 días al año el periodo en que una residencia principal puede alquilarse a turistas.
En clave nacional, los Países Bajos tienen el porcentaje más alto de vivienda social en Europa, con un 30%. Esta enorme red de hogares públicos para amortiguar el impacto que suponen algunas de sus medidas sobre el mercado privado. De sus 8,3 millones de viviendas, más de 2,3 millones pertenecen a las denominadas housing corporations, entidades dedicadas fundamentalmente a proporcionar vivienda asequible.
Sus grandes ciudades (incluida la capital) cuentan desde 2022 con el llamado opkoopbescherming (protección contra la compra), que busca «frenar la especulación de los inversores inmobiliarios». Esta normativa obliga a quien compra una vivienda barata o de precio medio a vivir en ella un mínimo de 4 años. Una vez pasada esa fecha, podrán poner la casa en alquiler.
Además, en julio de 2024 entró en vigor la Affordable Rent Act, que establece un tope a los aumentos de alquiler para propiedades en base al índice salarial.
El sistema cooperativo escandinavo
En el norte del continente, los países escandinavos como Dinamarca y Suecia destacan por rondar el 20% de vivienda social. En el caso del primero, el mercado inmobiliario destaca por un enfoque colaborativo: cooperativas de cesión de uso sin propiedad individual, el modelo Andel, donde los socios compran una participación en la cooperativa, que les otorga derecho indefinido a una vivienda específica. Familias en un mismo edificio, con salas comunes y espacios de ocio compartidos.La vivienda es vista como una propiedad colectiva. Actualmente, 120.000 viviendas en el país siguen este modelo, lo que supone un 7% del parque nacional.
Asimismo, Suecia puede presumir de ser uno de los países que más porcentaje de su PIB destina a sus políticas de vivienda, más de un 3%. En el 93% de los municipios existe una empresa pública de vivienda, y el modelo cooperativo está muy presente, esta vez llamado Bostadsrätt: compras una acción en una especie de sociedad de vecinos, y el derecho es válido de forma ilimitada siempre que se cumplan las obligaciones del miembro con la asociación.
- Enfoque opuesto: Frente al control de precios, Portugal adoptó reformas orientadas a agilizar los desalojos por impago y liberalizar el mercado para incentivar que los propietarios pongan más inmuebles en alquiler, buscando dinamizar la oferta en lugar de imponer techos de precio.
El caso de nuestros vecinos portugueses es particular, ya que su situación se asemeja mucho a la que vivimos en nuestro país, incluso agravada. Desde su llegada al poder en 2024, el primer ministro Luís Montenegro ha fijado como una de sus prioridades la vivienda ante la carestía inmobiliaria, con un aumento de precios que todavía no ha tocado techo. De hecho, en el segundo trimestre de este año, Portugal registró el mayor incremento en el precio de la vivienda de la UE, con una subida interanual del 16,5 % (la media de la UE fue del 1,2%, según Eurostat). Esto ocurre en un país donde el salario mínimo es de 920 euros brutos. En Lisboa, los ciudadanos tienen unos salarios mensuales de unos 1.343 euros, mientras que los alquileres rondan los 1.331 euros. Por ende, los lisboetas destinan más del 100% de lo que ganan a pagar sus alquileres.
Ante este panorama, el Ejecutivo conservador ha apostado por reducir los impuestos a la construcción de vivienda nueva con un IVA reducido y reducir la burocracia, además de dar incentivos fiscales a los propietarios que alquilen sus casas con rentas moderadas.
Asimismo, Montenegro ha sacado adelante una propuesta de reforma del mercado del arrendamiento que permite acelerar los desahucios con vistas a aumentar la oferta y da mayor libertad contractual a los propietarios, que podrán exigir tres meses de alquiler por adelantado. También desaparece el límite al importe de las fianzas por arrendamiento y se elimina el tope del 2 % en la actualización anual de los alquileres de los nuevos contratos.
La plataforma ciudadana Casa para viver (Casa para vivir) ha convocado manifestaciones por el derecho a la vivienda en el país el próximo 14 de noviembre.
España
El nuevo decreto de vivienda destaca por la limitación hasta 2028 de la adquisición de viviendas por parte de fondos buitre, la regulación del alquiler de temporada y por habitaciones o la prórroga de hasta dos años de los contratos de alquiler vigentes hasta finales de 2028. Sin embargo, si comparamos estas medidas con las de nuestros aliados de la UE, comprobamos que Europa vive un auge del intervencionismo estatal en el sector de la vivienda, con políticas más ambiciosas que las presentadas por el Gobierno de España.
Es cierto que las condiciones materiales del mercado inmobiliario de España son completamente diferentes a las del resto de países de la UE: mucho menos alquiler (solo un cuarto de la población) y, sobre todo, mucha menos vivienda social. De hecho, la vivienda pública en España representa tan solo un 3% del parque residencial nacional. Una cifra muy dispar al resto de países vecinos, como Francia, Austria, Dinamarca o Países Bajos, donde se sobrepasan las dos cifras. Por lo tanto, gran parte de las políticas públicas han sido posibles gracias a estar sustentadas por un mercado público de vivienda competitivo y amplio, que no ha sido reforzado en ningún momento.
