La Audiencia Provincial de Cáceres, en su sentencia de 18 de septiembre de 2026 (n.º 310/2026), vuelve a abordar una cuestión de indudable interés práctico: la exigibilidad de los honorarios de intermediación inmobiliaria al comprador que se limita a interesarse por una vivienda previamente comercializada por la agencia.
Los hechos son, en síntesis, los siguientes: una agencia inmobiliaria reclama a unos particulares la cantidad de 9.038,70 euros, correspondiente a una comisión del 3 % más IVA sobre el precio de adquisición de una vivienda. Los compradores habían firmado un denominado contrato de intermediación inmobiliaria, así como una promesa de compraventa, sin que finalmente llegara a materializarse la operación.
Pues bien, tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial desestiman la reclamación.
La cuestión, sin embargo, trasciende del mero incumplimiento de una obligación contractual. Se trata de determinar si la firma de un documento predispuesto por la inmobiliaria convierte, por sí sola, al comprador en deudor de unos servicios que realmente no había encargado.
Conviene recordar que el contrato de mediación inmobiliaria constituye una figura contractual atípica en nuestro Derecho, cuya esencia reside en la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes. Así lo ha venido declarando reiteradamente nuestro Tribunal Supremo, entre otras, en su sentencia de 18 de marzo de 2010 (n.º 174/2010).
De ahí que resulte necesario distinguir entre quien encarga los servicios de intermediación y quien, simplemente, se interesa por un inmueble que la agencia ya comercializa por cuenta de su propietario.
En el supuesto enjuiciado, los compradores no habían encomendado a la inmobiliaria la búsqueda de vivienda alguna, sino que se limitaron a interesarse por un inmueble concreto, previamente ofertado por aquella en ejecución del encargo recibido de la propiedad. En consecuencia, el órgano judicial considera que la relación de mediación que justificaba el devengo de honorarios existía con la parte vendedora, y no con la compradora.
A mayor abundamiento, la sentencia incide en la especial protección que nuestro ordenamiento dispensa a los consumidores y usuarios. En particular, recuerda la trascendencia de los deberes de información precontractual contemplados en el artículo 60 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, cuyo cumplimiento no quedó acreditado por la inmobiliaria.
No es esta una cuestión menor.
Como ya tuvimos ocasión de analizar en nuestro trabajo «A propósito de la STJUE de 17 de mayo de 2023 (asunto C-97/22): el derecho de desistimiento de los consumidores en el contrato de mediación inmobiliaria celebrado fuera del establecimiento mercantil», publicado en la Revista CESCO de Derecho de Consumo (n.º 57/2026), el incumplimiento de los deberes de información que incumben al profesional puede comportar consecuencias especialmente gravosas, incluida, en determinados supuestos, la pérdida del derecho a percibir honorarios por los servicios prestados.
Aunque los presupuestos jurídicos de ambas resoluciones son distintos —la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea aborda las consecuencias del ejercicio del derecho de desistimiento en contratos celebrados fuera del establecimiento mercantil—, ambas ponen de manifiesto la especial relevancia de la información precontractual en las relaciones entre consumidores y profesionales.
Por lo demás, la Audiencia Provincial añade una circunstancia decisiva: uno de los vendedores había rechazado expresamente la promesa de compraventa, de modo que tampoco se había cumplido la condición contractual de la que dependía el nacimiento del derecho al cobro de la comisión.
En suma, la firma de un contrato de intermediación inmobiliaria no determina, por sí sola, la obligación del comprador de satisfacer los honorarios de la agencia. Habrá de atenderse a la naturaleza de la relación contractual, a la efectiva prestación de los servicios encargados, al cumplimiento de los deberes de información y, en su caso, a las condiciones pactadas para el devengo de la remuneración.
Porque no toda intervención inmobiliaria supone un servicio contratado por el comprador, ni toda comisión expresamente pactada resulta jurídicamente exigible.
