El contrato de arrendamiento de vivienda es un contrato regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Este tipo de contrato tiene como objetivo satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. La vivienda puede incluir elementos accesorios como trasteros o plazas de garaje, siempre que formen parte del mismo acuerdo contractual.
Los requisitos para que un contrato sea considerado de arrendamiento de vivienda son:
-. Debe recaer sobre una edificación habitable, es decir, una estructura arquitectónica unida al suelo.
-. Su destino principal debe ser la satisfacción de la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Además, la vivienda puede ser utilizada por el cónyuge no separado o los hijos dependientes del arrendatario, incluso si este no reside en la finca de forma habitual. Cabe destacar que no se trata de una cuestión pacífica en la doctrina, ya que existen interpretaciones diferentes según las circunstancias del contrato y el uso real del inmueble. Esto se agrava en situaciones donde los límites entre los contratos de vivienda y habitación son difusos.
Un contrato de habitación es un acuerdo entre el propietario y un arrendatario para el uso exclusivo de una habitación dentro de una vivienda compartida. Este contrato no está regulado por la LAU, sino por el Código Civil, y concede al arrendatario derechos limitados respecto al uso del inmueble.
La principal diferencia en la regulación entre estos contratos es que el contrato de arrendamiento de vivienda está regulado por la LAU, que establece derechos y obligaciones específicos, como la duración mínima y la protección frente a desahucios, mientras que el contrato de habitación, en cambio, se rige por el Código Civil, ofreciendo mayor libertad contractual, pero también menos protección para el arrendatario. En la práctica, este tema también genera controversia entre juristas, ya que algunos consideran que ciertos contratos de habitación pueden adquirir características propias de los de vivienda dependiendo de las condiciones pactadas y el uso efectivo.
La duración mínima del contrato en el arrendamiento de vivienda es de 5 años si el arrendador es persona física y 7 años si es persona jurídica. En el contrato de habitación no existe una duración mínima establecida por la ley, se acuerda entre las partes.
En cuanto a derechos del arrendatario, en el arrendamiento de vivienda tiene derecho a la prórroga automática del contrato durante el plazo mínimo legal, derecho a la habitabilidad adecuada del inmueble y límites en el incremento de la renta; en el contrato de habitación los derechos son limitados, sin prórroga legal ni garantías de estabilidad, y las condiciones de uso y habitabilidad dependen de lo pactado en el contrato.
Si no se define con claridad en el contrato la causa del uso del inmueble se tiende a considerar que el contrato es de arrendamiento de vivienda para proteger al arrendatario. Esta interpretación, sin embargo, no está exenta de debate, ya que los tribunales han emitido fallos dispares, atendiendo a las circunstancias específicas de cada caso.
