El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal que grava la propiedad de pisos, casas, garajes o locales y la clave está en el calendario: el artículo 75 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) nos dice que el impuesto se devenga el 1 de enero de cada año.
En esa fecha se decide el obligado a pagar el recibo anual, y será quien aparezca como propietario en ese momento. Esto implica que, aunque la vivienda se venda en abril, julio o diciembre, será el titular del 1 de enero quien tenga que abonar el impuesto completo de ese ejercicio.
La regla general es que el vendedor debe asumir el IBI correspondiente al año en curso. Por su parte, el comprador no tiene que pagar ese ejercicio, salvo pacto en contrario o… que existan deudas pendientes. En este último caso, Hacienda puede reclamarlas por dos vías: la hipoteca legal tácita o la afección real.
La ley prevé un mecanismo llamado afección real, recogido en el artículo 64 del TRLRHL. Traducido a un lenguaje cotidiano: la deuda va unida al inmueble, no solo al propietario.
De esta forma, si el vendedor deja de pagar, la Administración podrá llegar a reclamar al comprador los importes pendientes, pero solo como responsable subsidiario, y siempre después de declarar fallido al transmitente y de tramitar formalmente un procedimiento de derivación de responsabilidad.
Además, en este supuesto el comprador solo responde de la cuota principal del impuesto, sin que se le puedan exigir recargos de apremio ni intereses de demora. Dicho de otro modo, la casa “arrastra” consigo las deudas de IBI, pero con límites claros para el adquirente.
Además, Hacienda cuenta con una preferencia especial frente a cualquier otro acreedor: el artículo 78 de la Ley General Tributaria (LGT) reconoce una hipoteca legal tácita que garantiza el cobro del IBI correspondiente al año en curso y al inmediatamente anterior.
En este caso, el Ayuntamiento puede reclamar esas cantidades al comprador, una vez iniciado el procedimiento de apremio contra el transmitente y transcurrido sin pago el plazo establecido en el artículo 62.5 de la LGT. No se trata de una responsabilidad tributaria, sino de una garantía real del crédito público, ejecutable directamente sobre el bien transmitido.
El plazo general de prescripción de las deudas del IBI es de cuatro años contados desde el día siguiente a aquel en que termina el periodo voluntario de pago (artículo 66 LGT). No obstante, este plazo puede interrumpirse en los supuestos previstos en el artículo 68 como la notificación de actuaciones de gestión, recaudación o apremio. Mientras la deuda no prescriba, el Ayuntamiento podrá reclamarla: directamente al vendedor como deudor principal, o al comprador.
Por otro lado, ll vendedor puede repercutir el IBI al comprador en el contrato de compraventa pero solo como pacto privado entre las partes. La ley fija que el obligado principal es el propietario a 1 de enero, pero nada impide que vendedor y comprador acuerden otra distribución. Eso sí, este pacto solo vincula a ellos: frente a Hacienda, el responsable seguirá siendo el titular a 1 de enero.
En la práctica, es habitual que se reparta a prorrata por meses, corriendo el vendedor con la cuota correspondiente a los meses en los que fue propietario y el comprador con la restante. Aunque no es obligatorio, se ha convertido en un uso de mercado aceptado por la mayoría de agentes inmobiliarios y notarías. Incluirlo en el contrato de arras evita discusiones posteriores y da seguridad a ambas partes. De esta forma, ya queda fijado de antemano cómo se repartirá el impuesto en la escritura definitiva.
Cuando no se prevé nada al respecto en el contrato de compraventa, se aplica la regla legal: el vendedor debe pagar el año en curso. Sin embargo, como recuerda la Dirección General de Tributos, cuando quedan deudas pendientes de liquidar, Hacienda puede reclamarlas al comprador como responsable subsidiario, tras declarar fallido al vendedor y derivar formalmente la responsabilidad.
Para evitar problemas con el IBI en la compraventa de viviendas la normativa es clara: en principio es el vendedor quien debe hacerse cargo del IBI del año en curso, aunque el comprador puede llegar a responder de las deudas que arrastre la vivienda si no se han regularizado antes de la transmisión.
Por ello, conviene solicitar al vendedor los últimos recibos del IBI pagados, además de un certificado de estar al corriente emitido por el Ayuntamiento. Este documento aporta una garantía sólida, ya que acredita oficialmente la inexistencia de deudas en la fecha de su expedición, aunque no cubre posibles liquidaciones posteriores aún no notificadas.
También resulta recomendable incluir en el contrato de compraventa una cláusula que determine con claridad quién asumirá las eventuales deudas pendientes. Así, comprador y vendedor podrán formalizar la operación con mayor seguridad jurídica y minimizar el riesgo de que surjan facturas inesperadas vinculadas al inmueble.
