Las comisiones de apertura de las hipotecas no están prohibidas por defecto. El Tribunal Supremo reitera en una reciente sentencia que estas cláusulas son lícitas siempre que sean claras y comprensibles y que su importe no sea abusivo. Consolidando la línea marcada por el TJUE en sus sentencias de 30 de abril de 2025 y por el propio Tribunal Supremo en las sentencias 964 y 965/2025, de 17 de junio, el alto tribunal en STS 595/2026, de 17 de abril (rec. 3989/2021), dictada por la Sala Primera del TS, ha estimado el recurso de casación interpuesto por la entidad financiera prestamista, declarando la validez de la comisión de apertura sin Oferta Vinculante siempre que se dé por cumplido el primer requisito, esto es, que esté individualizada, sus términos están destacados y quede claro que consiste en un pago único e inicial. La segunda condición se fija con el precio medio de este tipo de comisiones, entre el 0,25% y el 1,5%.
La resolución presenta una particularidad relevante: no constaba aportada al procedimiento la oferta vinculante y, pese a ello, el Supremo considera superado el control de transparencia por el peso dado a las menciones notariales incorporadas al final de la escritura.
El primer pilar del razonamiento del Supremo es recordar —con cita de las STS 964 y 965/2025, de 17 de junio, y de la STJUE de 16 de marzo de 2023 (C-565/21)— que la comisión de apertura, conforme al concepto estricto de precio del TJUE, no forma parte del precio del contrato. Puede, por tanto, ser sometida a un doble escrutinio:
Control de transparencia (si es clara y comprensible para el consumidor).
Control de contenido o abusividad (si genera un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor).
La Sala subraya expresamente que no cabe una solución unívoca sobre la validez o invalidez de la cláusula: depende del examen individualizado de cada caso conforme a la prueba practicada. Es decir, la comisión de apertura no es abusiva per se.
La sentencia recuerda los parámetros que la normativa bancaria vigente a la fecha del contrato —la Orden de 5 de mayo de 1994, en el apartado 4.1 de su Anexo II— imponía a la comisión de apertura:
Debía comprender todos los gastos de estudio, concesión o tramitación del préstamo hipotecario, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión.
Debía integrarse obligatoriamente en una única comisión, necesariamente denominada «comisión de apertura».
Debía devengarse de una sola vez.
Su importe, forma y fecha de liquidación debían figurar especificados en la propia cláusula.
A estos elementos, la jurisprudencia añade la necesidad de examinar si existe solapamiento con otras comisiones por el mismo concepto, si el consumidor tuvo información precontractual adecuada y si el importe resulta proporcional (sin incurrir en un control de precios).
En este procedimiento, sin embargo, no constaba aportada la oferta vinculante al expediente. Pese a esa ausencia, el Tribunal Supremo resuelve a favor de la validez de la cláusula apoyándose en las menciones incorporadas por el notario al final de la escritura pública.
El peso de la fe notarial en el control de transparencia. La sentencia subraya literalmente:
«En la propia escritura pública consta que la entidad prestamista había entregado un ejemplar de la oferta vinculante y el notario dio fe de que no había discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante y las del documento público, que la parte prestataria había sido advertida sobre los pactos establecidos en la escritura en cuanto a comisiones, así como que el proyecto de escritura había estado a disposición de los consumidores, para su examen en la notaría, durante los tres días hábiles anteriores al otorgamiento».
Tres son, en consecuencia, las menciones notariales que el Supremo considera decisivas para dar por superado el control de transparencia:
Entrega de un ejemplar de la oferta vinculante a la parte prestataria.
Coincidencia entre las condiciones financieras de la oferta vinculante y las del documento público, bajo fe del notario.
Puesta a disposición del proyecto de escritura durante los tres días hábiles anteriores al otorgamiento, para su examen en la notaría.
Este último elemento, poco explorado hasta ahora en la litigación sobre transparencia bancaria, adquiere aquí un valor probatorio singular: el consumidor tuvo, formalmente, un período de reflexión y examen de las condiciones —incluida la comisión de apertura— antes de la firma de la escritura.
El Tribunal completa el examen con otros dos elementos:
Claridad formal de la cláusula en la escritura: individualizada respecto de otros pactos (incluidas otras comisiones), con términos destacados en mayúsculas y negrita, consistente en un pago único e inicial con importe predeterminado por un porcentaje de fácil cuantificación aritmética para un consumidor medio. Además, se incluyó en la TAE.
Proporcionalidad: la comisión del 0,350% del capital queda dentro de los parámetros estadísticos del coste medio de comisiones de apertura en España en esa franja temporal (que en la STS 816/2023 el propio Tribunal situaba entre el 0,25% y el 1,50%). No se aprecia solapamiento con otras comisiones por el mismo concepto.
En línea con la STJUE de 30 de abril de 2025 en el asunto C-699/23 —que examinaba precisamente una comisión de apertura del 0,35% sobre un préstamo de 168.200 euros—, la sentencia recuerda que la entidad bancaria no está obligada a detallar con precisión la naturaleza de todos los servicios prestados como contrapartida de la comisión ni el volumen horario dedicado a cada uno de ellos. Tampoco está obligada a proporcionar facturas detalladas, porque el pago de la comisión se realiza en un único momento (la concesión del préstamo), mientras que cualquier facturación se produciría después.
La STS 595/2026 ofrece varios mensajes de interés práctico para la litigación sobre comisión de apertura:
La falta de justificación documental de los servicios retribuidos por la comisión ha sido expresamente descartada como requisito de validez, tanto por el TJUE como por el Tribunal Supremo.
La aportación documental de la oferta vinculante es muy recomendable, pero su ausencia no es necesariamente letal para la defensa del banco, si la escritura contiene menciones notariales suficientes sobre su existencia, la coincidencia de condiciones y la puesta a disposición del proyecto.
Las menciones del notario al final de la escritura —a menudo tratadas como meras fórmulas de estilo— cobran un valor probatorio relevante en el control de transparencia. Conviene preservarlas y, llegado el caso, invocarlas expresamente.
El porcentaje moderado de la comisión (en línea con las estadísticas del mercado), su inclusión en la TAE y su diferenciación formal respecto de otras comisiones son elementos que refuerzan la superación del control de transparencia.
Para el consumidor, la sentencia no cierra la puerta a la reclamación: cada caso exige un análisis individualizado. Pero sí obliga a reorientar el enfoque: ya no basta con alegar la falta de justificación de los servicios retribuidos; es preciso acreditar déficits concretos de información precontractual, solapamiento con otras comisiones o desproporción efectiva del importe cobrado.
La Justicia deja meridianamente claro que las entidades pueden incluir esa comisión en las hipotecas siempre que esta cumpla determinados requisitos formales que la hagan transparente y que su importe no sea abusivo.
La sentencia establece cuatro condiciones simultáneas para dar validez a la comisión en cuanto a transparencia, fijadas por la normativa en el momento de la concesión y que abarcan varios ámbitos. Que incluya cualquier gasto de estudio, concesión o tramitación; que se integre en una única comisión denominada “comisión de apertura”; que se pague de una sola vez; y que su importe, su forma y su fecha de liquidación se especifiquen en la propia cláusula. “Todos estos parámetros se cumplen en el caso de la cláusula litigiosa”, resuelve el tribunal.
La comisión de cerca de 700 euros también cumple con el criterio de proporcionalidad. Supuso el 0,65% del capital, dentro de los parámetros estadísticos para comisiones de apertura en operaciones similares en esas mismas fechas, dado que el coste medio de comisiones de apertura en España oscilaba entre el 0,25% y el 1,5%. “De todo lo cual, cabe concluir que, en este concreto caso, la cláusula que impuso el pago de la comisión de apertura fue transparente y no abusiva”, afirma el Tribunal Supremo.
Para cumplir con la exigencia de transparencia ha de figurar claramente en la escritura y que conste que es un pago único e inicial, que se sepa fácilmente cuál es el coste y que los consumidores hayan tenido conocimiento previo al contrato de la existencia e importe de la comisión de apertura. Para que no sea abusiva, el juez ha de atender a las estadísticas del coste medio de comisiones de apertura en España en la época en la que se celebró el contrato. Hay varias sentencias, de hecho, que han declarado nulas las comisiones por incumplir estos preceptos.
La comisión de apertura no es abusiva de forma automática y su validez depende de un examen individualizado del caso concreto.
La singularidad de este pronunciamiento —y su interés para la práctica— radica en la relevancia otorgada a las menciones notariales de la escritura pública como medio válido para acreditar la transparencia de la cláusula, incluso cuando no consta aportada al procedimiento la oferta vinculante. La fe del notario sobre la entrega de dicha oferta, la coincidencia de sus condiciones con las del documento público y la puesta a disposición del proyecto durante los tres días hábiles previos resultan suficientes, en el caso examinado, para dar por superado el control de transparencia y descartar la abusividad.
En la oferta hipotecaria de los escaparates bancarios actuales, la mayoría de las entidades han decidido eliminar la comisión de apertura o situarla en el 0%. Así han actuado el Santander, el BBVA, CaixaBank y el Sabadell, que han seguido una tendencia comercial progresiva que ha llevado esta cláusula a la desaparición. Sí la aplican, sin embargo, Bankinter, con un importe fijo de 500 euros, y Unicaja, con un porcentaje del 0,15%. Durante los años del bum inmobiliario, de 2000 a 2008, esta comisión era habitual, y dejó de ser tan popular a partir de 2019, de la mano de la ley de contratos de crédito inmobiliario y el endurecimiento de la competencia.
