El planteamiento del tema que hoy abordamos en esta nueva entrada del blog es verdaderamente complejo. Que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se rija por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o por el Código Civil conlleva distintas consecuencias jurídicas para arrendadores y arrendatarios, especialmente para estos últimos. Ciñendo la cuestión a lo imprescindible, si el arriendo se encaja en el ámbito de aplicación de la LAU, el inquilino o arrendatario gozará de un corolario de ventajas que el Código Civil no establece. La más fundamental de ellas —que no la única— es la relativa al plazo de vigencia del contrato. Tratándose de un arrendamiento de vivienda, el arrendatario tiene la facultad de prorrogar hasta un máximo de cinco años el plazo de vigencia del arriendo, salvo que, claro está, incurra en incumplimiento de las obligaciones legales o contractuales, en cuyo caso el arrendador podría instar la resolución del contrato por cualquiera de los cauces que prevé la ley procesal.
¿Cuál es la norma, pues, que rige el contrato de arrendamiento de habitación? Yendo incluso un paso más allá, ¿qué diferencia hay entre el arrendamiento de una habitación y el de una vivienda? ¿Acaso no son la misma cosa? Se adelanta la conclusión: depende. Depende del destino de la misma y de si cumple con los requisitos de las normas que ahora se abordarán.
El debate se plantea en términos dicotómicos —LAU o Código Civil—, dado que así se ha dado en sede judicial en la mayoría de ocasiones. La intención, durante las líneas venideras, es desmontar este planteamiento para partir de una premisa diferente.
El punto de partida por el que debemos comenzar no es tanto la norma que rige el contrato de arrendamiento, sino más bien la naturaleza jurídica del concepto de habitación. ¿Por qué algunos jueces consideran que no estamos hablando de la misma cosa —vivienda y habitación—? Esto se debe a que la clave de bóveda reside en determinar el destino concreto de la habitación, así como su eventual carácter de vivienda, en cuyo caso tampoco debe descartarse automáticamente el régimen de la LAU, dado que la norma también prevé un régimen concreto para los arrendamientos distintos de los devivienda. En todo caso, el Código Civil se aplicaría supletoria o complementariamente a la LAU.
Sentado lo cual, lo que convierte a un habitáculo en vivienda, de acuerdo con el artículo 2 de la LAU, son dos características:
1.º) Su finalidad, esto es, que el inquilino utilice el inmueble para vivir permanentemente en él, con independencia de la rúbrica que se le haya querido dar al contrato. Quiere decirse con esto que el mero hecho de que un contrato se titule «de habitación» o «de temporada» no debe determinar en todo caso su carácter de vivienda habitual. Antes bien, habrán de valorarse el conjunto de elementos circunstanciales que lo convierten en un arriendo de vivienda. De esta forma, si el inquilino viene residiendo en el inmueble de manera habitual, hace vida en él —incluso, como es lógico, en el supuesto de que conviva con otros compañeros—, recibe las notificaciones allí, se encuentra empadronado en el mismo, no se especifica ni existe ninguna razón por la que se encuentre circunstancialmente en dicho inmueble (por ejemplo, por motivos profesionales, laborales, vacacionales, etc.), posee baño, cocina y todos los elementos propios de una vivienda, ello supone —a priori— que el destino del arriendo es vivir de forma permanente en él, como vivienda habitual. Se insiste: lo que debe valorarse no es tanto la forma jurídica que el arrendador haya pretendido dar al contrato, sino su verdadero objeto.
2.º) Que recaiga sobre una edificación habitable. Entramos ahora en un terreno ciertamente pantanoso. ¿Qué debe entenderse por edificación habitable? Ninguna de las normas define exactamente dicho concepto como parámetro para considerar que nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda u otra cosa. Únicamente la LAU prevé, para el caso de que la vivienda no resulte habitable, que el arrendatario podrásuspender el contrato o desistir del mismo, sin indemnización alguna (artículo 26). Extramuros de dicha consecuencia, habremos de acudir a otros textos normativos para arrojar algo de luz sobre este punto.
- A nivel estatal, de acuerdo con el artículo 3 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, se define la vivienda según los siguientes términos: «edificio o parte de un edificio de carácter privativo y con destino a residencia y habitación de las personas, que reúne las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas legalmente, pudiendo disponer de acceso a espacios y servicios comunes del edificio en el que se ubica, todo ello de conformidad con la legislación aplicable y con la ordenación urbanística y territorial».
- En Andalucía, el artículo 4 de la actual Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía define como habitabilidad el «conjunto de los requisitos mínimos de calidad, funcionalidad y asequibilidad universal que deben cumplir las viviendas para garantizar la dignidad y la salud de las personas, para satisfacer sus necesidades de habitación en las diferentes etapas de su vida, con especial atención a las necesidades de los menores, para quienes la vivienda constituye, además, un espacio fundamental de desarrollo, seguridad, cobijo y como base para el efectivo ejercicio de sus derechos y libertades».
- También a nivel autonómico (andaluz) se regulan los requisitos de las licencias de primera ocupación en la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, en virtud de la cual se garantiza que el edificio cumple con el requisito de habitabilidad.
Así las cosas, no cabe duda de que una habitación puede servir como vivienda. Tan es así que la RAE define la habitación, en su segunda acepción, como un «Lugar destinado a vivienda». Es decir, existe una presunción de que la habitación, propiamente, sirve como tal.
Por otro lado, atendiendo a la LAU, incluso en el supuesto de que no cumpla con el requisito de habitabilidad —sea cual sea la causa—, el arrendatario podrá suspender el contrato o desistir del mismo, sin indemnización alguna (ex art. 26).
En definitiva, todo depende del destino que se le confiera a la habitación. El inquilino puede requerir el arrendamiento de la habitación por motivos profesionales, vacacionales, etc., para lo cual la propia LAU reconoce un régimen legal concreto en su Título III (art. 29 y siguientes), así como también puede hacerlo para vivir permanentemente en ella y compartir, en todo caso, los elementos comunes de la vivienda con otros inquilinos, incluyendo los de la casa o el edificio.
Ahora bien, ¿qué dice la jurisprudencia? Por lo general, las Audiencias Provinciales consideran que el elemento principal para valorar la aplicación de una norma u otra es la habitabilidad permanente del objeto del arriendo.
Para algunos jueces y magistrados, la habitación cumple con los parámetros para considerarse una vivienda, por lo que su régimen jurídico es el de la LAU. Otros, en cambio, mantienen que no se trata de una vivienda, por lo que su régimen viene dado por lo recogido en el Código Civil. ¿Quiere decirse, pues, que si es habitable, se regula por la LAU, y si no lo es, por el Código Civil?
La Audiencia Provincial de Santander estimó que se trataba de un contrato encajado en el ámbito de aplicación de la LAU:
«De la prueba practicada y esencialmente de la documental consistente en el contrato de arrendamiento […] se desprende que el objeto del contrato es una habitación del piso sito en […] para su uso como alojamiento, siendo tal piso ocupado en su totalidad por tres inquilinos con uso compartido de baño y elementos comunes. Igualmente consta acreditado que la recurrente se encuentra empadronada en la indicada vivienda.
De los términos recogidos en la estipulación primera del contrato se desprende que el destino principal de la habitación y servicios comunes arrendados es el de necesidad de vivienda permanente de la recurrente, pues no otra cosa puede deducirse de los términos «destino exclusivo para alojamiento» o «no se permite actividad comercial, ni profesional, ni alojamiento de terceras personas», y el hecho de que el resto de las habitaciones las ocupen otras personas, también arrendatarias, tal y como se reconoció en el interrogatorio de la actora, no es óbice a que estemos ante un contrato de arrendamiento sujeto a la LAU, pues lo esencial es la necesidad permanente de vivienda, no la exclusividad en el uso de todos y cada uno de los servicios esenciales. Tal falta de exclusividad no constituye un criterio de exclusión de los arrendamientos que quedan fuera de la LAU a tenor de lo dispuesto en el art. 5 del texto normativo».
En este mismo sentido, la Audiencia Provincial de Barcelona, Zaragoza o Cádiz. Sin embargo, la Audiencia Provincial de A Coruña, entre otras tantas, no sigue esta línea, subrayando que:
«[…] el concepto de habitabilidad del artículo 2 LAU, que se refiere al «arrendamiento que recae sobre una edificación habitable», no puede predicarse en cuanto el objeto arrendado se ciñe a una dependencia o habitación ubicada dentro de una vivienda, carente de los servicios mínimos y esenciales que en la actualidad deben reputarse imprescindibles, y que solo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda, como son la cocina y el baño».
En contra de esta idea, a nuestro modo de ver, lo relevante para determinar el régimen jurídico del contrato de arrendamiento de habitación será el destino de la misma. En conclusión, ni toda habitación sirve automáticamente como vivienda ni, a la inversa, debe ser excluida como tal. Depende del destino real de la misma, al margen incluso de la denominación que se le haya dado al contrato.
Juan De Trinidad Ramos
Abogado. Doctorando en Derecho.
