La cláusula de cierre o perdurabilidad en hipotecas IRPH es una disposición que establece que, si el índice desaparece (como ocurrió en 2013), se aplicará el último valor publicado como tipo fijo hasta el fin del préstamo. Esta circunstancia congela el interés, a menudo en niveles altos (3.92%-3.99%), impidiendo beneficiarse de bajadas y puede declararse nula por falta de transparencia.
Recientes sentencias de Audiencias Provinciales (Cádiz, Granada, Baleares, Lleida, Córdoba, Tarragona, Soria o Zaragoza) estiman que la cláusula no supera el control de transparencia y comporta un notorio perjuicio para el consumidor y han anulado párrafos específicos de estas cláusulas de Caixabank S.A y Unicaja Banco S.A.U. por ser «cláusulas de cierre» encubiertas que operan en perjuicio del cliente.
En este sentido, muy recientemente, en los préstamos hipotecarios de la Entidad bancaria CaixaBank, la cláusula de perdurabilidad por la que se reemplaza el último interés del Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios de las Cajas (IRPH) por un interés fijo, ha sido declarada nula por la Audiencia Provincial de Cádiz debido a la falta de transparencia, otorgando la razón al consumidor y condenando a la entidad bancaria.
La Sala Provincial, por un lado, confirma la validez de la cláusula IRPH pero, por otro, el párrafo contenido en el PACTO TERCERO BIS C) de la escritura, referente al Índice de Referencia Sustitutivo, ha sido declarado invalidado.
Incumplidas las condiciones instauradas en las cláusulas de la contratación de un crédito abierto con garantía hipotecaria, el consumidor demandó a CaixaBank, solicitando la nulidad por falta de transparencia y/o por abusivas, error o falsedad.
De la lectura del fallo se desprende que es la entidad bancaria la que debe de acreditar que el cliente en todo momento conoce todo el alcance y contenido de esta cláusula que puede hacer variar un crédito a interés variable a un crédito a interés fijo. No habiendo constancia de ello, la Sala ha resuelto el asunto declarando la nulidad de la cláusula de perdurabilidad condenando a la entidad bancaria a designar el tipo de interés oficial determinado en la Disposición adicional decimoquinta de la Ley 14/2013, con el diferencial que establece.
La Sala penaliza a CaixaBank a devolver todo lo que la prestataria ha pagado desde el mismo momento en que comenzó a aplicarse el índice sustituto fijo, junto con intereses legales.
Es decir, en cuanto a la cláusula de referencia al índice IRPH no se puede considerar que sea abusiva, descartando la presencia de un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor-prestatario por la aplicación del IRPH, sin embargo, en cuanto a la cláusula de cierre o perdurabilidad, dado que no se aporta prueba alguna de que la entidad bancaria hubiera ofrecido a la parte prestataria información alguna sobre la cláusula de cierre o perdurabilidad, junto a que normalmente esta cláusula, en el contrato-tipo no está destacada, ni cuenta con advertencia alguna sobre la misma, no es posible la comprensibilidad real de la importancia de la cláusula en el desarrollo del contrato, en concreto, su incidencia en el precio a pagar por el consumidor para el caso de desaparición del tipo de referencia.
Esta circunstancia convierte de facto la cláusula variable en un crédito a tipo fijo, una modificación sustancial de la hipoteca y no cabe pensar que la parte prestataria, que contrata un préstamo a un tipo de interés variable, que le permite beneficiarse de las bajadas de tipos de interés, hubiera aceptado el establecimiento de un elevado tipo fijo que determina la permanencia del IRPH.
Un desequilibrio, además, que suele enmascararse en una maraña de información, lo que ha de llevar al tribunal de instancia que corresponda a declarar nula la cláusula y a condenar a la prestamista a la devolución del exceso pagado, con intereses legales y a la condena en costas.
A la espera de que resuelva el Tribunal Supremo, dado que aún la Jurisprudencia es contradictoria, aconsejamos demandar a la entidad bancaria en el establecimiento mercantil que la misma tenga en una de las provincias que vienen declarando la nulidad de la citada cláusula.
La Disposición adicional decimoquinta establece el régimen de transición para la desaparición de índices o tipos de interés de referencia. Así:
1. Con efectos desde el 1 de noviembre de 2013 el Banco de España dejará de publicar en su sede electrónica y se producirá la desaparición completa de los siguientes índices oficiales aplicables a los préstamos o créditos hipotecarios de conformidad con la legislación vigente:
a) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos.
b) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros.
c) Tipo activo de referencia de las cajas de ahorros.
2. Las referencias a los tipos previstos en el apartado anterior serán sustituidas, con efectos desde la siguiente revisión de los tipos aplicables, por el tipo o índice de referencia sustitutivo previsto en el contrato.
3. En defecto del tipo o índice de referencia previsto en el contrato o en caso de que este fuera alguno de los índices o tipos que desaparecen, la sustitución se realizará por el tipo de interés oficial denominado «tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España», aplicándole un diferencial equivalente a la media aritmética de las diferencias entre el tipo que desaparece y el citado anteriormente, calculadas con los datos disponibles entre la fecha de otorgamiento del contrato y la fecha en la que efectivamente se produce la sustitución del tipo.
La sustitución de los tipos de conformidad con lo previsto en este apartado implicará la novación automática del contrato sin suponer una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita.
4. Las partes carecerán de acción para reclamar la modificación, alteración unilateral o extinción del préstamo o crédito como contrapartida de la aplicación de lo dispuesto en esta Disposición.
