El contrato de opción no está regulado en nuestro Código Civil. En esencia es una modalidad de precontrato, una promesa unilateral aceptada. Aunque este tampoco se reguló con carácter general sí se incluyó la promesa de comprar y vender en el art. 1451 CC: “la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato”. Añadiendo su párrafo segundo que “Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para el vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro”.
Por el contrato de opción, el concedente de la opción se obliga (si es de compra), a vender en las condiciones pactadas. Nada resta por hacer para que surja la vinculación y la obligación de cumplir el contrato cuando la otra parte ejercite la opción. El optante tampoco necesita hacer ninguna declaración más para obligarse. Le bastará con exigir el cumplimiento del contrato proyectado, si es que quiere, para que el concedente de la opción deba entregar la cosa y el optante, el precio. La semejanza entre contrato de opción y precontrato o promesa de contrato es tal que como ya dijera De Castro “Este nombre se ha divulgado como seudónimo, sólo porque permite continuar utilizando eficazmente la vieja figura de la promesa de contrato, sin el lastre de las confusiones y perjuicios que se habían unido al antiguo nombre de pactum de contrahendo”.
Del contrato de opción surgen las obligaciones para el concedente de la opción y en su caso también para el optante si se pactó el pago de la prima como precio de la opción. Las obligaciones que surgen de la opción de compra para el concedente son básicamente la vinculación al posible ejercicio de la opción en plazo, lo que le obliga a no disponer del bien objeto de la opción. El derecho de opción, creado por el contrato de opción, es vinculante para el promitente y potestativo para el optante.
El concedente de la opción deberá cumplir con las obligaciones derivadas del contrato que será la de la entrega de la cosa, y el optante con la obligación de entrega del precio, además de aquellas otras que en su caso hayan asumido contractualmente. Otorgándose la escritura pública, o bien poniendo en posesión al comprador, habrá traditio y por lo tanto transmisión del dominio.
Con el ejercicio del derecho de opción, el concedente de la opción debe cumplir el contrato, esto es, realizar la entrega y dicha entrega si operará la transmisión de la propiedad. El optante, ejercitada la opción, puede exigir que el vendedor otorgue escritura pública o bien que le ponga en posesión, lo que entonces ya sí supondrá que se producirá la transmisión del dominio. Si se le pone en posesión, lo que ocurrirá es que para inscribir el dominio en el Registro se necesitará un documento público que recoja dicha transmisión, transmisión que evidentemente se opera al margen del Registro. De negarse el concedente de la opción a cumplir con las obligaciones dimanantes del contrato podrá ser obligado judicialmente tras lo cual también se podrá inscribir. El ejercicio de la opción, reiteramos, vincula al concedente a pasar por dicha opción a los efectos de cumplir el contrato no a los efectos de entenderse operada la traditio.
Como derecho potestativo con alcance personal y eficacia inter partes, el beneficiario de la opción perjudicado por la conducta del concedente podrá únicamente reclamarle indemnización por los daños y perjuicios causados, pero no podrá dirigirse contra el tercero.
La inscripción registral no otorga un poder directo e inmediato sobre la cosa, sino simplemente la facultad de poner en vigor un negocio jurídico con independencia de la voluntad del sujeto pasivo. Del negocio jurídico, compraventa, nace ya el derecho a exigir su cumplimiento y por tanto una pretensión de naturaleza obligacional. El derecho real, en cambio, nacerá cuando se entregue la cosa como consecuencia de la traditio. La inscripción de la opción la hace oponible a terceros adquirentes, pero no la convierte en un derecho real. Por lo que si la opción está inscrita, la venta posterior de la cosa objeto de la opción no imposibilita el ulterior ejercicio de la opción frente al tercero que deberá pasar por su ejercicio. La opción de compra puede ser inscrita, o no, en el Registro de la Propiedad, pero su inscripción no opera un cambio de naturaleza en el derecho. Si la opción no se inscribe y el concedente de la opción infringe su obligación de respetar la misma, el optante podrá exigir indemnización de daños y perjuicios, pero no más. Sin embargo, si la opción fue inscrita y el optante ejercita su derecho, el tercero deberá pasar por la opción por serle oponible. La opción no supone un poder directo e inmediato sobre la cosa, pero sí la facultad de exigir un comportamiento de su concedente.
