La certificación registral es un documento público que va firmado por el Registrador, que da fe del contenido del registro y que tiene eficacia frente a todos, es decir, sirve para acreditar todo lo relativo a una finca que conste en el registro, tanto de titularidades actuales como antiguas, y tanto respecto a derechos vigentes como extinguidos. Este documento sirve para hacer valer y probar tales derechos frente a terceras personas, físicas, jurídicas, tribunales e instituciones y organismos públicos y es, legalmente, el único medio para ello.
La certificación más usual en la práctica es la que se conoce como «de dominio y cargas» o simplemente «certificación de la finca», que comprende los datos vigentes en cuanto a su descripción completa, su propietario o propietarios, los derechos que puedan haberse constituido sobre la propiedad, como el arrendamiento, el usufructo o el uso, y las cargas que pesen sobre la finca, (hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales, etc.), o bien la circunstancia de estar libre de ellas.
También puede pedirse la certificación para saber si un documento se ha presentado o no en el registro, aunque aún no esté practicada la inscripción, y su contenido esencial.
Una categoría especial de certificación es la que se expide en virtud de mandamiento judicial o administrativo en los procedimientos de ejecución por impago de deudas, que produce importantes efectos jurídicos, como advertir de la posible subasta de la finca a los interesados en contratar con el dueño o a los titulares de derechos que accedan al registro después de haberse iniciado el procedimiento.
Puede solicitarse asimismo una certificación literal o transcripción completa de uno o varios asientos o inscripciones del historial de una finca.
Ahora bien, en relación a las subastas electrónicas, las certificaciones registrales en procedimientos ejecutivos judiciales se regulan en los artículos 656 y 688 de la LEC. También se regulan certificaciones registrales para subastas electrónicas en el artículo 111 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, para las subastas judiciales voluntarias, y en el 73 de la Ley Notariado para las subastas notariales.
Las de los artículos 656 y 688 pueden ser solicitadas tanto por el Letrado de la Administración de Justicia como por el procurador; la de 111 de la LJV puede ser solicitada por el Letrado de la A. J. exclusivamente y la del 73 de la LN, sólo por el notario. Tampoco el contenido de la certificación es igual: la del 688 y, por analogía, la notarial, derivada del procedimiento de venta forzosa del 129 de la LH, deberán incluir de forma literal el asiento de la hipoteca a que se refieran.
Las certificaciones registrales del artículo 656 LEC se configuran como certificaciones electrónicas y con información estructurada. Las del 688 igualmente son certificaciones electrónicas con información estructurada, pero se diferencian de las del 656 en que deben incluir de forma literal el asiento de la hipoteca que se ejecuta. Esa inserción literal de la inscripción de hipoteca es congruente con el artículo 130 de la Ley Hipotecaria, que establece que el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo. Por tanto, es imprescindible facilitar al Juez el conocimiento de qué parte del título se ha inscrito en el Registro y qué parte ha excluido la calificación del registrador.
Las certificaciones de los artículos 656 y 688 de la LEC pueden pedirse por el Letrado de la AJ mediante mandamiento o bien por el procurador debidamente facultado por el Letrado de la AJ. No son dos certificaciones distintas ni tienen distinto objeto ni efectos y, realmente, la petición por el procurador de la certificación es un supuesto muy extraño en la práctica. Lo más normal hasta ahora es que la petición se realice por el Letrado de la AJ mediante mandamiento que, a su vez, es presentado por el procurador en el Registro.
Eso sí, todas las certificaciones que se expidan para procedimientos de subasta deben ser electrónicas. Así lo exige, sin lugar a dudas, el artículo 656 LEC. Por tanto, toda certificación registral solicitada en el seno de un procedimiento ejecutivo, expedida a partir del 15 de octubre de 2015, debe ser electrónica. Para cumplir la ley, todas las certificaciones ejecutivas deben firmarse con firma electrónica.
Dos son las ventajas que tiene una certificación electrónica: pueden transmitirse electrónicamente y pueden recuperarse directamente de los sistemas electrónicos del Registro que la expidió. Esta segunda cuestión es verdaderamente trascendente porque el artículo 668.3 de la LEC dice que de toda finca objeto de licitación se facilitará, desde el Registro correspondiente –o desde los sistemas del CORPME- a través del Portal de Subastas, la certificación que se hubiera expedido para dar comienzo al procedimiento. Por tanto, para certificaciones expedidas desde el 15 de octubre de 2015, no debe ser el Letrado de la AJ quien escanee la certificación, sino que el Portal de Subastas debe obtener directamente la certificación del Registro competente mediante el CSV, cosa que solamente es posible si es electrónica.
Por otra parte, la certificación electrónica con CSV, en la que se contenga el Código Registral Único de la Finca, hará posible la comunicación desde el Portal con el Registro competente, a través del CORPME, para la expedición de la información actualizada a que se refiere el artículo 667 de la LEC.
Ahora bien, no debe, desde el momento de expedir la certificación, comunicarse al Letrado de la AJ y al Portal, cualquier novedad sobre la finca porque:
-. La certificación no es continuada.
-. La referencia al artículo 667 lleva a una información que debe suministrarse una vez abierta la subasta.
Igualmente, la referencia a la información que debe enviarse al portal lleva, de nuevo, a la necesidad de que esté abierta la subasta.
-. Desde que se expide la certificación del 656 hasta que se produce la subasta pueden pasar meses, cuando no más de un año, si es que llega a la subasta, y desde el punto de vista del Registro, mantener durante tanto tiempo una finca bajo información continuada no parece tener sentido y genera riesgos, mientras que, si es desde la apertura de la subasta, el máximo tiempo que la finca estará en información continuada son 21 días, que es un plazo muy razonable.
Por tanto, el proceso de remisión de alertas registrales debe iniciarse cuando se solicite por el Portal de Subastas la información del 667 y vinculada a ésta. No debe iniciarse en el momento de la expedición de la certificación.
Las alertas o avisos continuados se regulan en el artículo 656 de la LEC al establecer que «El registrador notificará, inmediatamente y de forma telemática, al Secretario judicial y al Portal de Subastas el hecho de haberse presentado otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial a los efectos del artículo 667.»
Deben empezar a remitirse desde el momento en que comience la subasta. No tiene mucho sentido tener que informar al Letrado de Justicia y al Portal de Subastas desde la expedición de la certificación, y ello por una serie de argumentos:
-. La certificación ya no es continuada.
-. La referencia al artículo 667 nos lleva a una información que debe suministrarse una vez abierta la subasta.
-. Igualmente, la referencia a la información que debe enviarse al portal nos lleva de nuevo a la necesidad de que esté abierta la subasta.
-. Desde que se expide la certificación del 656 hasta que se produce la subasta pueden pasar meses, cuando no más de un año, si es que llega a la subasta, y desde el punto de vista del Registro, mantener durante tanto tiempo una finca bajo información continuada no parece tener sentido y genera riesgos, mientras que, si es desde la apertura de la subasta, el máximo tiempo que la finca estará en información continuada son 21 días, que es un plazo muy asequible.
-. En el mismo sentido se ha pronunciado el seminario de Derecho Registral del Decanato de Cataluña en el número 28 del Boletín del Colegio de Registradores.
Por tanto, el proceso de remisión de alertas registrales debe iniciarse cuando se solicite por el Portal de Subastas la información del 667 y vinculada a ésta. Al solicitarse por el Portal la información del 667 de la LEC, los sistemas informáticos del Registro deberán activar automáticamente el sistema de alertas. No debe iniciarse en el momento de la expedición de la certificación.
Deben remitirse al Letrado de la AJ y al Portal de Subastas. El Letrado de la AJ tendrá así conocimiento directo de los cambios que puedan producirse en la finca y el Portal de Subastas podrá anunciar el día, la hora y el minuto en el que se ha producido un cambio en la finca, por si algún interesado quiere volver a solicitar la información registral actualizada a que se refiere el artículo 667 de la LEC.
