La compraventa de nuestra vivienda es, sin lugar a dudas, una de las decisiones económicas más importantes —seguramente la que más— de nuestra vida. En realidad son dos: la compraventa y la hipoteca, que, aunque estrechamente ligadas, son distintas.
Ambas merecen la máxima diligencia por nuestra parte, ya que en pocas ocasiones tendremos la oportunidad de invertir tanto dinero en un bien.
Las inmobiliarias se encargan, precisamente, de intermediar en la compraventa de las viviendas y cerciorarse de que la operación se lleva a cabo de principio a fin, ya que muchas de ellas condicionan el cobro de sus honorarios a que la compraventa llegue a consumarse, es decir, a que se otorgue la escritura pública y se produzca la entrega de la posesión de la vivienda.
También es posible que los honorarios de las inmobiliarias se devenguen previamente a la firma de la escritura de compraventa, lo que se debe a que dependen, no de la consumación, sino de la perfección del contrato de compraventa, esto es, cuando ambas partes consienten en obligarse sobre la cosa y el precio, lo que puede producirse, por ejemplo, mediante la firma de un contrato de arras o de una promesa de venta.
En cualquier caso, lo habitual es que comprador o vendedor hayan firmado previamente una hoja de encargo o contrato de intermediación inmobiliaria. Se trata del acuerdo contractual por el que la agencia se obliga a prestar sus servicios de mediación a cambio de una remuneración, que suele oscilar en torno al 3 % del precio de venta del inmueble; también puede pactarse un porcentaje superior o un precio fijo, lo que es frecuente en las hojas de encargo firmadas con la parte compradora.
Desde nuestro Despacho venimos observando, sin embargo, algunas prácticas que pueden considerarse ilegales, abusivas o contrarias a los derechos de los consumidores por parte de las agencias inmobiliarias. A continuación analizamos tan solo algunas de las más frecuentes.
1. Ausencia de información sobre el derecho de desistimiento.
Probablemente esta sea la que observamos con mayor frecuencia.
La normativa de consumidores y usuarios obliga a las empresas y profesionales a informar adecuadamente a quienes actúan con fines particulares —es decir, con un propósito ajeno a la actividad empresarial o profesional— acerca de su derecho a desistir del contrato celebrado.
Según el lugar donde se haya firmado el contrato, las previsiones de la ley son distintas: no es lo mismo que la hoja de encargo se haya firmado en la oficina de la inmobilaria a que se haya firmado, por ejemplo, en la vivienda del cliente (lo que suele ser muy habitual) o a distancia, mediante técnicas electrónicas.
En la práctica comprobamos, no obstante, que muchas agencias inmobiliarias omiten esta información o la proporcionan de manera incorrecta.
Para saber más sobre las consecuencias de la ausencia de información sobre este derecho puede consultar el siguiente artículo publicado, también, en nuestro blog: https://detrinidadyasociados.com/el-derecho-de-desistimiento-en-el-contrato-celebrado-con-la-agencia-inmobiliaria/.
2. Reclamación de honorarios por la mera firma del parte de visita (comprador).
También es relativamente frecuente que algunas inmobiliarias pretendan cobrar honorarios al comprador únicamente porque este firmó un parte de visita al conocer el inmueble.
La firma de este documento no implica automáticamente la obligación de pagar una comisión. El parte de visita sirve, en esencia, para acreditar que la agencia enseñó la vivienda a una determinada persona, pero no convierte por sí solo al visitante en cliente de la inmobiliaria.
Por ello, cuando una agencia reclama honorarios basándose exclusivamente en la firma de un parte de visita, resulta necesario analizar las circunstancias concretas del caso, especialmente si el comprador fue informado de forma clara y comprensible de que asumía una obligación de pago. En muchos casos, estas reclamaciones carecen de fundamento suficiente y pueden ser impugnadas por abusivas conforme a la Ley de Consumidores.
3. Prácticas engañosas o fraudulentas en cuanto al precio de los honorarios (vendedor).
Como estrategia de marketing, algunas inmobiliarias aseguran a los vendedores que no tendrán que pagar honorarios, ya que estos se obtendrán incrementando el precio de venta del inmueble. Sin embargo, no es raro que, durante la negociación, comprador y vendedor acuerden finalmente una rebaja del precio inicialmente previsto. En esos casos, el vendedor puede encontrarse con que la inmobiliaria le reclama igualmente sus honorarios, al haber incluido previamente esa obligación en la hoja de encargo.
La Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia Desleal, considera engañosas aquellas prácticas que contienen información falsa o que, aun siendo veraces, inducen o pueden inducir a error al consumidor respecto del precio del servicio o de las ventajas económicas asociadas al mismo.
Cuando la gratuidad del servicio constituye un elemento esencial para que el cliente contrate, presentar posteriormente una factura por honorarios puede constituir una práctica comercial desleal.
4. Cobro de comisión por intermediación a los inquilinos.
Esta es otra de las prácticas que, pese a la reforma introducida por la Ley por el Derecho a la Vivienda, continuamos observando con bastante frecuencia.
Desde mayo de 2023, en los arrendamientos de vivienda habitual, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato deben ser asumidos por el arrendador cuando este haya contratado los servicios de la inmobiliaria. Dichos costes ya no pueden repercutirse al inquilino.
No obstante, algunas agencias intentan eludir esta prohibición mediante distintas fórmulas contractuales. A todas luces, nos encontramos ante una práctica contraria a la ley que puede ser objeto de reclamación por parte del arrendatario.
5. Cláusulas de exclusividad desproporcionadas.
La exclusividad, por si misma, no es ilegal. De hecho, puede resultar perfectamente válida cuando ha sido negociada de forma transparente y responde a una contraprestación razonable por parte de la inmobiliaria.
Sin embargo, algunas inmobiliarias introducen cláusulas que obligan al propietario a pagar penalizaciones económicas desproporcionadas si vende la vivienda por su cuenta o a través de otra agencia, incluso cuando la inmobiliaria apenas ha trabajado. O incluso amplían la prohibición de vender a personas presentadas por la agencia durante un periodo de 1 años o más, según los casos.
Estas cláusulas deben superar los controles de transparencia y proporcionalidad exigidos por la normativa de consumidores. De lo contrario, podrían considerarse también abusivas y, por tanto, nulas.
6. Cobro de honorarios sin una verdadera labor de intermediación.
No toda intermediación inmobiliaria justifica, per se, el cobro de una comisión.
La jurisprudencia exige la existía de una actuación efectiva de mediación que resulte determinante para la conclusión del negocio. Por ello, cuando la inmobiliaria pretende cobrar honorarios pese a no haber intervenido realmente en la operación o cuando la compraventa se produce por causas completamente ajenas a su actuación, pueden surgir serias dudas sobre la viabilidad del cobro de la comisión.
7. Ocultación de información relevante sobre el inmueble.
La buena fe contractual exige que la información esencial sobre la vivienda sea facilitada de forma clara, transparente y veraz.
Problemas urbanísticos, cargas económicas, procedimientos judiciales pendientes, derechos reales no inscritos (como usufructos), limitaciones de uso o vicios ocultos del inmueble son circunstancias que pueden influir decisivamente en la voluntad de contratar.
Cuando la inmobiliaria conoce estos extremos y los oculta deliberadamente o facilita información inexacta, podría incurrir en responsabilidad por los daños ocasionados al comprador.
¿Qué debe hacer si cree que su inmobiliaria le está reclamando honorarios de manera abusiva, desproporcionada o ilegal?
1. Solicitar por escrito toda la documentación contractual.
2. Requerir explicaciones sobre las cantidades reclamadas.
3. Presentar una hoja de reclamaciones ante la propia agencia.
4. Solicitar asesoramiento jurídico especializado antes de efectuar cualquier pago o firmar nuevos documentos.
5. En su caso, puede acudir a organismos de la Administración de Consumo.
¿Ha firmado una hoja de encargo con una inmobiliaria y le están exigiendo el pago de los honorarios?
Si una agencia inmobiliaria le reclama honorarios que considera improcedentes, si cree que no fue informado correctamente acerca de sus derechos como consumidor o si ha detectado alguna de las prácticas descritas en este artículo es importante asesorarse y analizar la documentación contractual firmada con la inmobiliaria.
En nuestro bufete evaluamos los contratos de intermediación inmobiliaria de forma individualizada, valorando la viabilidad de la reclamación y las posibles vías de defensa.
Un acompañamiento temprano puede evitar litigios innecesarios.
Para cualquier consulta relacionada con una compraventa, un arrendamiento o una reclamación frente a una agencia inmobiliaria, puede ponerse en contacto con nosotros. Estaremos encantados de estudiar su caso y ofrecerle una solución adaptada a sus circunstancias.
Juan De Trinidad Ramos.
Abogado. Doctorando en Derecho.
