Colaboración del deudor en la ejecución extrajudicial de hipoteca.
La ejecución extrajudicial de hipoteca, con la colaboración del deudor no es sino una dación en pago encubierta pues con ella se consigue ejecutar la garantía en mucho menos tiempo que duraría una ejecución judicial, reduciéndose los gastos (intereses de demora y costas) e importantes incertidumbres en la familia.
Normas a tener en cuenta en el proceso extrajudicial de ejecución de hipoteca:
1.-Por un lado, el art 129.2 de la Ley Hipotecaria, que consagra la legalidad del procedimiento extrajudicial de ejecución de hipoteca, pero que en su apartado f obliga al Notario a suspender el procedimiento si alguna de las partes acredita al Notario haber interpuesto demanda sobe el carácter abusivo de alguna de las cláusulas del préstamo con garantía hipotecaria que se ejecuta, siempre que se trate de cláusulas que sean fundamento de la venta extrajudicial y que sirvan para determinar la cantidad exigible; y obliga al Notario si considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo, a ponerlo en conocimiento de deudor, acreedor y en su caso, avalista e hipotecante no deudor.
2.- Por otro, el art 147 del Reglamento Notarial, que en su último párrafo obliga al Notario a insistir sin mengua de su imparcialidad, a una de las partes respecto de las cláusulas de las escrituras y de las pólizas propuestas por la otra, comprobará que no contienen condiciones generales declaradas nulas por sentencia firme e inscrita en el Registro de Condiciones generales y prestará asistencia especial al otorgante necesitado de ella. También asesorará con imparcialidad a las partes y velará por el respeto de los derechos básicos de los consumidores y usuarios.
El requerimiento de pago al deudor.
En cuanto a la forma en que debe realizarse el requerimiento de pago al deudor, prevista en el artículo 236-c del Reglamento Hipotecario (RH), que junto con la notificación a los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la hipoteca (art. 236-d RH), constituyen trámites esenciales del procedimiento, «en cuanto que su ausencia determinaría la inexistencia de transmisión dominical» (RDGSJFP de 20 de agosto de 2025, BOE de 4 de diciembre de 2025), mientras en la ejecución judicial, «intentado sin efecto el requerimiento en el domicilio que resulte del Registro, no pudiendo ser realizado el mismo con las personas a las que se refiere el apartado anterior, y realizadas por la Oficina judicial las averiguaciones pertinentes para determinar el domicilio del deudor, se procederá a ordenar la publicación de edictos en la forma prevista en el artículo 164» (art. 686.3 LEC) y, por tanto, la ejecución puede proseguir hasta el final, en la venta extrajudicial, si el requerimiento no se pudo practicar con las personas que taxativamente menciona el artículo 236-c, apartado 2 RH, el notario dará por concluido el expediente, quedando abierta la posibilidad de acudir a los demás procedimientos de ejecución, bien el directo sobre los bienes hipotecados, bien el procedimiento de ejecución ordinaria (art. 236-c, apartado 4 RH).
La Resolución de la DGSJFP de 18 de noviembre de 2025 (BOE núm. 57, de 5 de marzo de 2026) recuerda esta diferencia e insiste en el carácter esencial que tiene en la venta extrajudicial ante notario la notificación al deudor en los estrictos términos previstos en el artículo 236-c RH. Considera que el referido procedimiento carece de carácter jurisdiccional y, por ello, las cautelas adoptadas por el legislador son rigurosas: el precepto —dice— «exige que [el requerimiento] se lleve a cabo con determinadas personas si se encontraren en el domicilio y con otras si así no fuere». Fuera de los supuestos previstos en el precepto, no podrá llevarse a cabo y el notario debe dar por finalizada su actuación, quedando abierta la vía de la ejecución judicial. La cuestión —dice la Resolución— «se centra por tanto en si la previsión reglamentaria debe aplicarse siempre y en cualquier caso de modo literal o si cabe realizar una interpretación flexible de la misma, como pretende el recurrente, lo que implica determinar en qué condiciones y bajo qué límites». Y al respecto, analiza estas cuestiones: (i) si la regulación del requerimiento se acomoda a los preceptos constitucionales que garantizan el derecho a la tutela judicial efectiva en los términos que la misma es interpretada por el Tribunal Constitucional; y (ii) si puede ser aplicada, supletoria o analógicamente, la normativa del Reglamento Notarial. Analiza también si es admisible que la interpretación del artículo 236-c RH se haga a la luz de las normas sobre ejecución de la LEC (art. 686.3), pero rechaza tal posibilidad sin más razonamientos con base en las diferencias esenciales entre ambos procedimientos (judicial y extrajudicial).
Considera la Resolución que ciertamente es aplicable a la venta extrajudicial ante notario la doctrina constitucional sobre los actos de comunicación que tiende a garantizar que la notificación se produzca realmente y no se produzca indefensión material a las personas afectadas. Pero entiende que la norma del RH se encuadra perfectamente en esa doctrina «pues al restringir las personas con quien puede entenderse la diligencia [de requerimiento] busca la mayor efectividad de su práctica» en orden al efectivo conocimiento de la actuación notificada. En efecto, «cuando el Reglamento Hipotecario restringe el círculo de personas con quien entender la diligencia está asegurando, en la medida de lo posible, el conocimiento efectivo por parte del destinatario del requerimiento. Como ha reiterado el Tribunal Constitucional…, no se puede presumir, sin lesionar el derecho consagrado en el artículo 24.1 de la Constitución Española, que las notificaciones realizadas a través de terceras personas hayan llegado al conocimiento de la parte interesada fuera de los supuestos estrictamente previstos», y este es uno de ellos.
La inaplicación de la normativa al respecto contenida en el Reglamento Notarial, aparte de en la existencia de la especialidad normativa de la venta ante notario, viene impuesta por su artículo 206, que dispone en su párrafo primero: «Las notificaciones o requerimientos previstos por las Leyes o Reglamentos sin especificar sus requisitos o trámites se practicarán en la forma que determinen los artículos precedentes. Pero cuando aquellas normas establezcan una regulación específica o señalen requisitos o trámites distintos en cuanto a domicilio, lugar, personas con quienes deban entenderse las diligencias, o cualesquiera otros, se estará a lo especialmente dispuesto en tales normas, sin que sean aplicables las reglas del artículo 202 y concordantes de este Reglamento».
Se ha subrayado que, con esta interpretación, es corto el camino que se abre al procedimiento de venta extrajudicial ante notario, porque el deudor tiene fácil eludirlo, ya que le basta cambiar de domicilio o poner cualquier tipo de obstáculo a la notificación; incluso podría hablarse en muchos casos de mala fe del deudor. La Resolución reconoce este riesgo: «Podría afirmarse que basta que el deudor se niegue a identificarse o que se ausente del domicilio para que se frustre el requerimiento y el procedimiento iniciado». Pero ello no parece importarle; lo relevante es que el acreedor frustrado puede acudir, en esta hipótesis, «a los procedimientos judiciales a los que el ordenamiento jurídico reconoce un conjunto más extenso de herramientas de actuación derivado de su carácter jurisdiccional». Aunque ello suponga hacer primar los derechos de un deudor que no paga y puede actuar de mala fe sobre los de un acreedor frustrado que, después de no se sabe cuánto tiempo, se ve obligado a iniciar un procedimiento judicial de duración imprevisible.
¿Puede el deudor evitar la ejecución extrajudicial de la hipoteca?.
Sí. Dos formas tiene el deudor de evitar la tramitación del procedimiento:
- Como hemos apuntado, cuando no ha sido requerido de pago por el Notario, dado que conforme al artículo 236.c.4 del Reglamento Hipotecario, el Notario debe de suspender el procedimiento (lo cual obliga a la entidad de crédito a negociar con el deudor antes de iniciar el proceso), ello además se ve reforzado con la resolución de la DGRN de 5 de Marzo de 2014.
- Demandando judicialmente, por abusivas, algunas de las cláusulas del préstamo hipotecario, conforme al artículo 129.2.f de la Ley Hipotecaria, el Notario suspenderá la tramitación del procedimiento. La Ley Hipotecaria obliga al Notario a poner en conocimiento del hipotecante no deudor y de los avalistas si considera abusivas las cláusulas que sean fundamento de la venta extrajudicial y que sirvan para determinar la cantidad exigible.
¿Cómo informa el Notario?
Lo conveniente, en el cuerpo del requerimiento realizado por la entidad acreedora, es informar de qué cláusulas del concreto préstamo hipotecario considera que pueden ser abusivas y por qué, así como en el requerimiento de pago y notificaciones, proceder de igual forma.
Al deudor en el cuerpo de la cédula de notificación.
Al avalista, hipotecante no deudor, titular de la última inscripción de dominio (que insisto no tiene que ser hipotecante no deudor, sino que es el tercer poseedor) y titulares de cargas y gravámenes, se les informará en el contenido de la carta que por correo certificado hay que remitirles.
¿Qué cláusulas se deben revisar?
Conforme al artículo 129 de la Ley Hipotecaria sólo las que, con fundamento de la venta extrajudicial y que sirvan para determinar la cantidad exigible, o dicho de otra manera las cláusulas de vencimiento anticipado, la cláusula de interés de interés remuneratorio, las del interés de demora y las de comisiones exigibles en caso de ejecución.
